São explanadas as
diferenças entre os diversos quóruns necessários para legitimar as
deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício.
INTRODUÇÃO
Este presente trabalho destina-se a tecer algumas considerações acerca
do condomínio edilício, figura deveras comum na atual fase de
desenvolvimento das grandes e médias cidades brasileiras.
O condomínio edilício encontra-se legalmente regulado pela Lei nº.
4.591/64, bem como disposições gerais sobre estas edificações
encontram-se dispostas no Código Civil de 2002.
Inicialmente, explanar-se-á sobre os diversos quóruns necessários para
legitimar as mais variadas deliberações realizadas na administração de
um condomínio edilício. As questões envolvendo animais, obras, fachadas,
garagens, horários, uso de piscinas e de salões de festas também serão
suscitadas. Por fim, será abordado o tema pertinente aos elevadores
condominiais.
Não obstante à primeira vista parecer uma questão simples, as regras de
um condomínio quase sempre são alvo de problemas entre os condôminos,
mormente dentre aqueles que não possuem um grau mínimo de aptidão à
convivência condominial.
1 Condomínio edilício: considerações gerais
O condomínio edilício, consoante preleciona Carlos Roberto Gonçalves
(2007), é caracterizado por consubstanciar uma propriedade comum ao lado
de uma propriedade privada, sendo conferida a cada condômino a
titularidade exclusiva de uma unidade autônoma e de partes ideais
localizadas nas áreas comuns.
Nesse sentido dispõe o vigente Código Civil, em seu art. 1.331:
Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal
no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Sendo assim, cada condômino é titular exclusivo de uma área do
condomínio, sendo as áreas comuns de propriedade conjunta de todos os
integrantes da relação sócio-condominial.
O condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou causa
mortis (testamento), devendo este último ser registrado no cartório de
registro de imóveis da situação do bem.
No tocante à natureza jurídica do condomínio, considera-se que este não
é dotado de personalidade jurídica própria – não obstante possuir
capacidade para estar em juízo, sob a representação do síndico – por se
tratar de um ente despersonalizado. Embora revestido de cunho unitário, o
condomínio não possui o atributo da personalidade jurídica (PEREIRA,
2004).
2 Do quórum necessário para deliberações no condomínio edilício
2.1 Quórum para aprovação da Assembleia Geral Ordinária
Em regra, ocorre uma assembleia geral ordinária por ano, tal qual
infere o art. 24 da Lei nº. 4.591/64. Tal assembleia é convocada pelo
síndico, na forma como tenha sido prevista pela convenção. Dentre outras
matérias inscritas na ordem do dia, compete à assembleia geral aprovar,
por
maioria absoluta dos presentes, as verbas para as
despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou
conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Ademais, aduz o § 3º do referido dispositivo legal que “nas assembleias
gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa
da convenção”.
Vale salientar que, em segunda convocação, as decisões da assembleia
são tomadas por mais da metade dos presentes. Entretanto, a mudança de
destinação do condomínio ou unidade depende de aprovação unânime.
2.2 Quórum para aprovação da Convenção
O art. 1.333 do Código Civil preconiza que a convenção é o ato de
constituição do condomínio edilício, no qual são estipulados os direitos
e deveres de cada condômino.
Para sua validade, faz-se mister que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo,
dois terços das frações ideais do condomínio.
Destarte, seu escopo consiste em estabelecer regras para o bom
aproveitamento do condomínio por todos, proporcionando também harmonia e
tranquilidade interna (GONÇALVES, 2007).
O supracitado quórum também foi previsto pela Lei nº. 4.591/64, em seu
art. 9º, § 2º. Ressalta-se ainda que, para ser oponível contra
terceiros, deve a convenção condominial ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
2.3 Quórum para alteração da Convenção
No tocante à alteração da convenção condominial, tem-se que também será exigido o quórum de
dois terços das frações ideais, devendo tal alteração ser realizada em assembleia.
2.4 Quórum para deliberar sobre reconstrução ou venda em virtude de sinistro
Sobre esse ponto, reza o art. 14 da Lei nº. 4.591/64 o seguinte:
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois
terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia
especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e
materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Desta feita, para se deliberar acerca de reconstrução ou venda em
virtude de sinistro, necessário faz-se o quórum mínimo da maioria
absoluta das frações ideais do terreno condominial.
2.5 Quórum para deliberar sobre demolição, reconstrução ou alienação
No referido caso, ao decidir-se acerca da demolição, reconstrução ou
alienação do prédio, por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou por
condenação em face de sua insegurança ou insalubridade, deve-se observar
o quórum que represente, no mínimo,
dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a oitenta por cento do terreno e coisas comuns, tal qual infere o art. 17 do referido diploma legal.
2.6 Quórum para deliberar sobre destituição do síndico
Carlos Roberto Gonçalves (2007) menciona que o síndico exerce a
administração do condomínio, inclusive representando-o em juízo. É
escolhido em assembleia, para um mandato de no máximo dois anos,
permitida a reeleição, podendo ser síndico qualquer condômino ou uma
pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.
As atribuições do síndico encontram-se enumeradas no art. 1.348 do
Código Civil, como também no art. 22, §1º, da Lei nº 4.591/64.
A destituição do síndico poderá realizar-se pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo
voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.
2.7 Quórum para deliberar sobre alienação que não decorra de insegurança ou insalubridade
No que concerne a este quesito, assim dispõe o art. 17, § 3º, da Lei 4.591/64:
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o
valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao
preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério
desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma
área útil de construção.
2.8 Quórum para concessão a terceiro de parte de uso comum ou alteração do destino de parte do terreno ou da coisa de uso comum
Para a mudança da destinação de parte do terreno ou da coisa de uso comum, exige-se a anuência da unanimidade dos condôminos.
3 Animais em condomínio
Deveras polêmica se mostra o assunto relacionado à permissão de animais
em um condomínio edilício, devido ensejar reiteradamente conflitos
acirrados entre os moradores.
Não há dispositivo legal que proíba ou puna os moradores que desejam
manter animais em suas unidades exclusivas. Em regra, fica a cargo da
convenção condominial a permissão ou proibição da presença de animais em
apartamentos, especialmente quando o animal é de porte maior ou produz
ruídos intoleráveis.
De qualquer modo, deve-se sempre atentar para o princípio da
razoabilidade quando o assunto é a permissão de animais em apartamentos,
levando-se em consideração a tolerância e o bom senso para distinguir
aqueles animais que são plenamente passíveis de serem criados em
apartamento de outros que possam causar desassossego, incômodo ou riscos
à segurança pessoal dos moradores ou a sua própria saúde.
4 Obras
As obras necessárias à manutenção da estrutura da edificação ou ao
serviço comum deverão ser custeadas por todos os proprietários ou
titulares das unidades condominiais, conforme expressa o art. 12, § 4º,
da Lei 4.591/64:
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou
conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o
concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia
geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa,
com aprovação da assembleia.
Com exceção dos reparos urgentes, todas as demais obras dependem de
ratificação da assembleia. Já a construção de outro pavimento ou
edifício no solo depende da unânime aprovação dos condôminos.
Ressalta-se que o síndico pode realizar obras ou reparações necessárias
independentemente de autorização dos condôminos. Entretanto, em caso de
omissão ou impedimento deste, qualquer condômino pode efetivar a obra,
tendo ressalvado o seu direito de reembolso pelas obras e reparos
necessários que fizer.
Dispõe ainda o art. 1.343 do CC/2002 que “a construção de outro
pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos
condôminos”.
O terraço de cobertura é de responsabilidade do proprietário, a quem
são incumbidasas despesas da sua conservação, de modo que não haja danos
àsunidades imobiliárias inferiores.
5 Fachada
A rigor, a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
não podem ser alteradas, salvo se for obtida autorização de todos os
condôminos. É o que preceituam o art. 10, inciso I, da Lei 4.591/64 e o
art. 1.336, inciso III, do CC/2002.
O escopo desse regramento consiste em prezar pela harmonia do conjunto,
pela estética do edifício. Todavia, há que se fazer uma ponderação na
aplicação dessas normas, de modo a pautar-se segundo o princípio da
razoabilidade.
6 Garagem
A garagem, de acordo com o disposto no art. 1.331 do CC/2002, consiste
em uma das partes suscetíveis de utilização independente, isto é,
sujeita à propriedade exclusiva de um condômino. Essa peculiaridade a
faz passível de ser alienada e gravada livremente por seu proprietário,
independentemente da anuência dos demais condôminos.
A garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode
comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um
tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No
Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de
conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do
condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das
unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns
correspondentes.
De outro modo, a garagem poderá constituir-se em direito vinculado a
determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis,
então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará
contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar
determinadoespaço na área destinada ao abrigo para veículos.
7 Horários
A convenção, o regimento interno ou as assembleias, mediante anuência
da maioria dos condôminos, determinam os horários em que é permitida a
realização de diversas atividades no interior do condomínio, como o uso
de piscina, playground e de salão de festas, a realização de mudanças, o
fechamento dos portões de acesso, dentre outras ocorrências.
8 Piscina, Salão de festas e Elevadores
Os elevadores, o salão de festas e a piscina constituem-se como área de uso comum dos condôminos.
O uso de tais áreas não encontra-se disciplinado em lei. Destarte, cabe
à Convenção ou ao regimento interno de cada condomínio instituir os
modos de utilização de cada um desses atributos.
A piscina e o salão de festas são considerados áreas de lazer de um
condomínio. O regimento interno deve enumerar a destinação de cada um
deles, os horários em que podem ser usufruídos, as limitações, bem como a
permissão ou a proibição do uso pelos visitantes.
Em regra, quando libera-se a presença de estranhos ao condomínio nessas
áreas, pode-se exigir que seja apresentada ao administrador
condominial a lista de convidados.
Vale salientar que a manutenção e conservação dos elevadores
condominiais é enumerada dentre as despesas ordinárias de condomínio, ou
seja, aquelas que se entendem como necessárias à administração
condominial, consoante preleciona o art. 23, § 1º, f, da Lei 4.591/64.
REFERÊNCIAS
GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
PEREIRA, Caio Mário da Silva.
Instituições de direito civil. vol. 1. 20 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
