Jus Navigandi
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Publicado em 08/2013
O consumidor deverá estar
atento a todos os detalhes do contrato de compromisso de venda e compra
de imóvel, principalmente na planta, para estar ciente das condições e
se estas estão de acordo com as suas expectativas e possibilidades.
Um problema que tem tirado o sono de muitos consumidores é o atraso para entrega do imóvel novo.
Ao assinar o contrato de compromisso de venda e compra do imóvel, o
comprador deverá se atentar também ao que se refere ao prazo para
entrega do imóvel.
Geralmente consta no contrato o prazo regulamentar da obra em média de
30 (trinta) meses – 2 anos e meio –podendo ser prorrogado esse prazo por
até 180 (cento e oitenta) dias que não será considerado como abusivo.
Essa prorrogação só poderá ser suportada pelo comprador se estiver escrita expressamente no contrato, caso contrário, o prazo para a entrega será o regulamentar.
Se a construtora ultrapassar esses prazos, poderá então ser
responsabilizada pelo atraso na entrega do bem, pois o risco da
atividade que ela exerce, ou seja, a construção e entrega do imóvel, não
pode ser repassado ao consumidor para que ele suporte o prejuízo por
esse atraso.
Um exemplo é o consumidor que já possui um imóvel próprio e o vende
tendo que entregá-lo no prazo que seria a entrega do seu novo imóvel,
mas não recebe o novo, devendo entregar o que reside e pagar um aluguel
de outro imóvel para residir enquanto aguarda a entrega do seu. Se o
prazo da tolerância do imóvel novo se esgotou, poderá então a
construtora ser responsabilizada pelas despesas que o consumidor está
tendo que suportar com esse atraso, como as despesas com aluguel.
O “caso fortuito” ou “força maior” tão alegado pelas construtoras para
justificar o atraso da obra não poderá estar relacionado com fatos
diretamente ligados com a atividade que elas exercem, pois é totalmente
previsível por elas, e se no contrato constar que o prazo da entrega
poderá ser prorrogado por tempo indeterminado em caso de força maior ou
caso fortuito, essa cláusula poderá ser considerada como abusiva frente
às normas do consumidor.
Portanto, atente-se à cláusula referente à entrega do imóvel para que
conste o prazo certo para prorrogação de forma clara e inclusive a
sanção, ou seja, uma multa, geralmente de 1% (um por cento) sobre o
valor do imóvel, por mês de atraso naentrega do bem, o que deve ser
contado após prazo da prorrogação de no máximo 180 (cento e oitenta)
dias.
Dependendo do caso, poderá ser possível a cobrança de despesas
materiais, lucros cessantes e danos morais, conforme podemos verificar
em alguns julgamentos recentes do Egrégio Tribunal de Justiça de São
Paulo:
Compromisso de Compra e Venda de imóvel Revisão do contrato com fundamento no atraso na entrega da obra Extinção sem resolução do mérito Reconhecimento de ilegitimidade passiva Afastamento Julgamento do pedido nos termos do art. 515, §3º do CPC - Sujeição do contrato às normas do Código de Defesa do Consumidor Empresas do mesmo grupo econômico - Inteligência do §1º do art. 25 do CDC Aquele que lucra com o negócio não pode se furtar da responsabilização - Legalidade do prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias previsto no contrato Extrapolação do prazo de tolerância - Mora contratual configurada Atraso injustificado Incidência da multa contratual prevista para o atraso na entrega do imóvel Cabimento de indenização pelos lucros cessantes ante a indisponibilidade do bem imóvel Reparação por danos morais devidos Frustação quanto a aquisição do imóvel para moradia Pedidos procedentes Sucumbência a cargo da ré - Recurso provido.
(Apelação nº 0010019-27.2012.8.26.0008, Rel. Des. Moreira Viegas, j. 27.03.2013)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE AUTÔNOMA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS NO CASO CONCRETO. APELAÇÃO DOS AUTORES NÃO PROVIDA. 1. Compromisso de compra e venda. Cláusula de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel. Validade. 2. Pedido de restituição dos valores suportados pelos autores/apelantes com transporte fretado durante o período em que tiveram que residir na casa dos sogros. Indeferimento. Manutenção. Período dentro do prazo de tolerância. 3. Ausência de impugnação específica quanto aos demais pedidos de indenização por danos materiais. Princípio da devolutividade recursal. 4. Hipótese em que, de qualquer maneira, não se vislumbra a responsabilidade da ré pela demora na liberação do financiamento e entrega das chaves. 5. Danos morais não configurados no caso concreto. Atraso de apenas 19 dias após o prazo de tolerância. 6. Apelação dos autores não provida.
(Apelação nº 0023604-89.2011.8.26.0006, Rel. Des. Alexandre Lazzarini, j. 28.02.2013)
Outro detalhe importante e que poderá ser considerado como atraso da
entrega do imóvel é quando a vendedora não faz o registro do “habite-se”
no cartório de registro de imóveis, pois somente após esse registro e a
entrega dos documentos necessários para o financiamento é que o
comprador poderá dar entrada no pedido de financiamento.
Assim, ainda dentro do prazo de tolerância, a construtora deverá não só
terminar a obra propriamente dita, como também regularizar a
documentação necessária, como o registro do “habite-se” no cartório de
registro de imóveis competente, para os fins de financiamento ou do
pagamento da parcela final da compra.
Só com a disponibilidade dos documentos para o comprador poderá ser
cobrado juros sobre a parcela final e despesas condominiais. Portanto
até a disponibilização dos documentos só poderá haver a correção
monetária de acordo com o contrato.
Esse posicionamento está de acordo com os julgados do Egrégio Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, conforme veremos à seguir:
INDENIZAÇÃO - Compromisso de Venda e Compra Indicação referente ao prazo para entrega da unidade Pagamentos pontuais pelo comprador Entrega das chaves obstada pela ré diante vinculação ao financiamento do saldo do preço Necessidade de averbação do "habite-se" para obtenção de crédito junto ao agente financeiro Mora da ré na regularização do empreendimento a impedir o comprador na obtenção do empréstimo dentro do prazo previsto para a entrega - Multa por descumprimento pela ré Cabimento, diante previsão contratual - Indenização por danos morais Manutenção Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO.
(Apelação nº 0109986-31.2010.8.26.0100, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19.03.2013)
APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso injustificado na regularização do imóvel pela vendedora que retardou a liberação do valor financiado para o pagamento da parcela de chaves Tentativa de eximir-se da responsabilidade da entrega da documentação necessária à liberação do financiamento que não deve proceder. Falta de individualização da matrícula do imóvel pela vendedora que atrasou a liberação do financiamento pelo agente financeiro Tardia instituição de condomínio que impossibilita a entrega das chaves do imóvel aos respectivos adquirentes - Inexistência de abusividade em cláusula contratual que estipula um prazo de tolerância para a entrega do bem Imóvel entregue, todavia, além deste prazo de tolerância Multa moratória devida Impossibilidade de ser cumulada com indenização por perdas e danos Sentença parcialmente reformada Recurso provido em parte.
(Apelação nº 0202330-94.2011.8.26.0100, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, j. 05.02.2013)
Concluindo, o consumidor deverá estar atento a todos os detalhes do
contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, principalmente na
planta, para estar ciente das condições e se estas estão de acordo com
as suas expectativas e possibilidades, devendo as cláusulas estarem
claras para não haver dúvidas e não surpreendê-lo negativamente no final
e caso haja atraso injustificável para a entrega do imóvel e a
construtora quiser levar vantagem sobre isso, procure um advogado para
preservar seus direitos.
