Sumário:
1. Introdução; 2. Caução de bens imóveis; 3. Caução de bens móveis; 4.
Caução em dinheiro; 5. Caução de títulos de crédito e de créditos stricto
sensu.
1. Introdução
Entre as modalidades de garantias locatícias estipuladas numerus clausus no
artigo 37 da Lei 8.245/91 está a caução (art. 37, I).
O artigo 38 esclarece que a caução pode ser de bens móveis, imóveis, dinheiro,
títulos e ações.
Inicialmente, importante ressaltar que a caução, sinônimo de garantia, é
a cautela, precaução e, juridicamente, submissão de um bem ou uma pessoa a uma
obrigação ou dívida pré-constituída. Portanto a caução ou garantia é gênero, do
qual são espécies a hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval, a fiança etc.
Aliás, o artigo 827 do Código de Processo Civil preleciona:
Art. 827. Quando a lei não determinar a espécie de caução, esta poderá ser
prestada mediante depósito em dinheiro, papéis de crédito, títulos da União ou
dos Estados, pedras e metais preciosos, hipoteca, penhor e fiança.
Certo é que a matéria prima do direito é a linguagem escrita e verbal.
Assim, mister se faz a análise da linguagem para que se obtenha do significado
(o texto de direito positivo), sua significação.
Portanto, a linguagem pode ser analisada sob os seguintes aspectos:
a ) semântico, que se trata do significado da palavras, utilizado pelos métodos
de interpretação teleológico, histórico e axiológico.
b) sintático, que busca a relação das palavras na frase (sujeito e predicado
por exemplo), que corresponde aos métodos de interpretação literal e lógico; e,
c) pragmático, que trata da maneira pela qual a linguagem é aplicada pelos seus
utentes, aspecto levado em conta pelos métodos de interpretação histórico, axiológico
e teleológico.
A caução possui a seguinte significação, necessária para a delimitação precisa
do instituto:Qualquer meio de assegurar o cumprimento de ajuste ou obrigação;
depósito em dinheiro ou títulos para responder pela execução de um contrato ou
pelos possíveis desfalques da parte dos fiéis, tesoureiros e outros empregados:
cautela, garantia, segurança. (Antenor Nascentes, Dicionário Ilustrado
da Língua Portuguesa da Academia Brasileira de Letras"- vol II, rio de
Janeiro, Bloch Editores S/A, 1971)
Ensina a doutrina que a caução pode ser processual, legal e convencional.
Entre as cauções legais, como aquelas dos artigos 588, 690, 940, 1,051, 1166 do
Código de Processo Civil, estão aquelas dos artigos 59 § 1º e 64 da Lei
8.245/91.
A caução processual decorre do poder geral de cautela (CPC., art. 799), como
contracautela nas liminares em ação cautelar (CPC. art. 804) e como
substituição de liminar deferida em ação cautelar (CPC., art 805).
A caução convencional, como aquela referente a garantia das locação, pode ser
exemplificada pelo penhor, hipoteca e fiança. O Direito Civil classifica a
caução em real (penhor, hipoteca, anticrese e caução de títulos – direitos
reais de garantia – Código Civil, artigo 1.419 e seguintes) e fidejussória (fiança
– Código Civil, artigo 818 e seguintes).
Apesar disso, muita confusão se faz em razão de a própria Lei n. 8.245/91
estabelecer a caução como uma espécie de garantia, levando alguns autores a
estabelecê-la como uma espécie autônoma, quando, na verdade, é sinônimo de
garantia, como já dissemos.
A celeuma minimiza na exata medida em que a Lei n. 8.245/91, no seu artigo 38,
estabelece que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, referindo-se,
destarte, à caução convencional real.
Em consonância com o acatado, a lei 8.245/91 estabelece a caução real (penhor,
hipoteca, anticrese – direitos reais de garantia) e fidejussória (fiança).
É importante lembrar que o imóvel ou móvel caucionados não estão dentre as
exceções da Lei 8.009/90, de modo que, sendo imóvel único da entidade familiar
ou do casal, ou móvel que guarneça este imóvel nos termos do art. 1º e § 1º
dessa Lei, serão impenhoráveis e não poderão ser caucionados (penhor ou
hipoteca).
Não se trata, in casu, de obrigação decorrente de fiança, excluída pelo inciso
VII do artigo 3 da Lei nº 8.009/90.
Nem é possível que o fiador estabeleça a caução, por se configurar dupla
garantia vedada expressamente pelo parágrafo único do artigo 37 e artigo 43,
II, ambos da Lei nº 8.245/91, como já dissemos.
2. Caução de bens imóveis
Inicialmente, há que se considerar que os direitos reais e obrigacionais
possuem gênese diferenciada. Os direitos obrigacionais tem como fonte mediata a
vontade das partes, o elemento volitivo com liberdade criadora, desde
que, por óbvio, disponham dos requisitos do art. 104 do Código Civil (agente
capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei). Bem por isso não
se limitam aos contratos nominados ou de expressa definição legal.
Quanto aos direitos reais, é importante mencionar que somente um elemento é
capaz de dar-lhes vida jurídica.
Tal elemento é a lei, que reconhece com exclusividade a existência de
direitos reais, pouco importando a vontade das partes.
O surgimento do direito real depende, portanto, do reconhecimento da lei e não
das partes.
O artigo 1.225 elenca os direitos reais, muito embora qualquer Diploma Legal
possa lhes dar gênese, como ocorre com o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)
em razão da Lei n. 9.514/1997, que criou a propriedade resolúvel como outra
espécie de garantia real.
Aí que surge o problema, vez que o artigo 38 da Lei n. 8.245/91, ao citar
atecnicamente a caução de bens imóveis como espécie de garantia, não a tendo
estabelecido, outrossim, como direito real, faz com que parte da doutrina
entenda tratar-se de espécie sem a qualidade de direito real, não possuindo,
assim, as características desse mesmo direito, a saber:
a) oponibilidade erga omnes que nada mais é que a possibilidade de
oposição a todos do direito do qual sou titular, que recai sobre toda a
coletividade em geral;
b) seqüela, definida como a prerrogativa concedida ao titular de direito real
de seguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, de aprendê-la para sobre
a mesma exercer o seu direito real.
c) direito de preferência. Só os direitos reais de garantia são sujeitos à
preferência.
Passemos à análise intrínseca da caução de bens imóveis:
Nesse sentido, Francisco Carlos Rocha de Barros, entende ser a caução uma
espécie autônoma de garantia, até em face de atecnia da própria Lei de
Registros Públicos que admite a averbação de caução de bens imóveis (art. 167,
II, nº 8).
Todavia, a própria Lei Registraria, no artigo 172, atribui a essa averbação o
efeito de se tornar eficaz em relação a terceiros!
Nessa linha, comenta o preclaro doutrinador:
Assim, ainda que não se reconheça direito real de garantia, da averbação da
caução de imóvel deverá resultar alguma segurança para o locador. Eventual
alienação do bem não significará que terá desaparecido a garantia. O adquirente,
que não poderá alegar ignorância da caução, deverá responder – até o limite do
valor do imóvel caucionado – pelas obrigações do locatário garantidas pela
caução.
A perplexidade continua:
Alguma realidade há de decorrer da averbação (Walter Ceneviva, Lei dos
Registros Públicos comentada, Saraiva, 1979, art. 167), ainda que o locador, no
caso, não possa excutir o imóvel dado em caução (Francisco Carlos Rocha de
Barros. Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, p. 182).
Com a devida vênia, ousamos discordar.
Ou se trata de direito real e a averbação atribuirá direito de seqüela e
oponibilidade erga omnes, ou de nada adiantará a caução do imóvel que, afinal,
não será garantia alguma ou, na melhor das hipóteses, garantia pessoal limitada
a um único bem!
Portanto, a melhor interpretação leva a crer que a caução(garantia) de bens
imóveis a que se refere o artigo 38 da Lei nº 8.245/91, nada mais é que uma
hipoteca, com todas as suas características.
A hipoteca consiste na garantia real pela qual se satisfaz uma obrigação pela
excussão de um imóvel previamente determinado na constituição da obrigação.
Nesse sentido, ensina com muita propriedade Elvino Silva Filho:
E se se tratar de imóvel – existirá caução de imóvel?
Não há dúvida que sim.
Entretanto, sendo a caução, de acordo com o conceito que inicialmente fixamos,
garantia para o cumprimento de uma obrigação, o oferecimento de imóvel para
efetivar essa garantia somente poderá se realizar através do direito real de hipoteca.
Atente-se aqui a caução não tem por objeto os direitos reais sobre coisa alheia
("jura in re aliena"), mas o próprio imóvel, em sua
totalidade, e, em sua plenitude de direitos. O direito a ser dado em garantia é
o próprio "jus in re", o direito de propriedade.
A Caução nada mais sendo que direito real de garantia, o imóvel dado em caução
fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação (art. 755 do Código
Civil)
Assim, oferecido pelo devedor um imóvel para ser dado em caução, para garantir
o cumprimento de uma obrigação, essa garantia somente poderá se constituir
através da constituição de um direito real de garantia e que no caso específico
é a hipoteca. (Elvino Silva Filho. A Caução no Registro de Imóveis,
contribuição aos estudos da 1ª Comissão do VI Encontro dos oficiais de Registro
de Imóveis do Brasil, 1979. P.18/1).
Não assiste razão, outrossim, conforme ainda ensina o eminente Elvino Silva
Filho, aos que insistem em proceder exclusivamente a averbação da caução de
imóveis, vez que o ato pode ser de registro.
É que, segundo preleciona, a caução (garantia), é genérica, abrangendo os
direitos reais de garantia, desde a fiança até o depósito para garantia de
execuções, o que se dá em virtude da divisão da caução em legal, convencional e
judicial.
Em consonância com o acatado, a caução de bens imóveis, do próprio domínio, só
se constitui pela hipoteca.
Ora, a hipoteca, por sua vez, só se constitui através de registro, pelo qual se
torna um direito real de garantia, de tal sorte que não se concebe averbação de
hipoteca, figura teratológica apenas concebida por atecnia legal.!
O artigo 676 do Código Civil é claro:
Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre
vivos só se adquirem depois do registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)…
Comentando o dispositivo, ensina João Luiz Alves:
Salvo tratando-se de servidões legais e de impostos, não conhecemos outros
casos em que direitos reais se possam adquirir independentemente de registro, quando
constituídos ou adquiridos por atos entre vivos (João Luiz. Código Civil
Anotado, 3° vol – 3ª ed. Editor Borsoi, Rio de Janeiro, 1958. P. 162).
A averbação é ato apenas que visa ao complemento do registro, não podendo,
jamais, constituir um direito por simples averbação.
Conclui Elvino Silva Filho:
A caução de imóvel é direito de garantia conferido pelo devedor ao credor
para o cumprimento de uma obrigação. Em nossa legislação, o direito de garantia
que recai sobre um imóvel para tal fim é o direito real de hipoteca. E a
hipoteca somente tem eficácia constitutiva através da inscrição(registro) no
Registro de Imóveis, jamais por averbação (Ob cit. p.27).
Em se tratando, portanto, de caução de imóveis nos contratos de locação, mister
se faz uma escritura pública, que não é necessária na hipoteca judicial (caução
de imóveis), como aquela do artigo 804 do CPC, substituída por termos nos autos
do processo líquido em razão dos bens do caucionário, bem como com os
requisitos que se exigem para esse direito real de garantia.
Outrossim, não se deve confundir a caução do domínio do imóvel com a caução de
imóvel objeto de promessa de compra e venda, vez que, em verdade, esta se trata
da garantia através de um crédito de natureza pessoal do promissário comprador.
Não se cauciona a propriedade e sim o direito de recebê-la que, portanto, é
objeto de averbação e não registro, exatamente por se tratar de caução
representada por penhor de crédito stricto sensu.
Na prática pode haver alguma dificuldade na exata medida em que a hipoteca,
direito real, é direito de garantia; de modo que há crédito que ela
garante.(Pontes de Miranda. Tratado de direito privado t. 20, p. 57).
Na locação não há crédito a ser garantido na constituição da caução. O artigo
176, III, n. 5 da Lei de Registros Públicos exige a especificação do valor do
débito, exigência que é repetida pelo artigo 1.424 do Código Civil.
Não se resolve esse obstáculo com a argumentação de tratar-se de condição
suspensiva, vez que esse fato não traz à colação o valor do débito.
Todavia, consideramos que o inciso I, do artigo 1.424, do Código Civil, admite
a indeterminação, desde que, no futuro, a dívida seja passível de determinação,
sendo estimada no ato da constituição através do critério que nos fornece o artigo
58, III da Lei 8.245/91, ou seja, doze meses de aluguel.
De fato, no momento da execução, haverá uma dívida certa e determinada que,
portanto, respeitará o requisito do aludido artigo, podendo, no ato da
escritura de hipoteca, ser estimada, como expressamente requerido pelo inciso I
do artigo 1.424: o total da dívida, sua estimação ou valor máximo.
Tampouco o requisito do prazo fixado para pagamento será óbice, vez que o prazo
é aquele estipulado no contrato, pouco importando que haja renovação legal, até
porque o artigo 39 da Lei n 8.245/91 expressamente estipula que salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel.
Certo é que pode haver alguma resistência para lavratura da escritura de
hipoteca e, ultrapassada essa barreira, também para o registro dessa mesma
escritura.
Segundo prevê Rocha de Barros, tais embaraços deverão ser solucionado pela
doutrina e pela jurisprudência (ob. cit. P.183).
Por outro enfoque, legem habemus e, por enquanto, mesmo que com profunda
atecnia, a averbação de contratos de locação em que se estipula a caução de
bens imóveis é efetuada.
A par disso, como dissemos, para nós se trata apenas de uma garantia pessoal
circunscrita a apenas um imóvel e, o que é pior, suscetível de proteção das
disposições concernentes ao bem de família (Lei 8.009/90), sem sentido
portanto, já que melhor seria, nesses casos, a própria fiança concedida pelo
proprietário desse imóvel.
O mistifório se torna ainda maior na exata medida em que o artigo 40, VII da
Lei n. 8.245/91 concede ao locador a faculdade de exigir substituição da caução
nos casos de alienação do bem imóvel.
Em face do retro citado artigo da Lei de Locações, a doutrina se encontra
perplexa e, bem demonstrando isso, ensina Rocha Barros: O que se deve
entender é que, constatada a ineficácia da caução, desaparece a garantia da
locação (ob. cit. p. 206).
3. Caução de bens móveis
Com relação à caução de bens móveis, da mesma forma, mutatis mutandis,
tratar-se-á de penhor, devendo haver a tradição efetiva do bem caucionado para
o próprio locador (Código Civil., artigo 1.431 e seguintes).
Nada impede, por outro lado, o constituto posessório, de forma expressa
no contrato, por intermédio do qual o locatário permanecerá na posse do bem em
nome do locador.
Aplica-se, no caso, todas as disposições do Código Civil concernentes ao
penhor, cuja interpretação é brilhantemente feita pelos Civilistas Pátrios, aos
quais remetemos o leitor.
Mister se faz lembrar que não há como o credor pignoratício ou hipotecário
apropriar-se do objeto em caso de inadimplemento, não se admitindo pacto nesse
sentido (Código Civil., artigo 1.428), fazendo-se necessária a intervenção
judicial, seja através do despejo cumulado com cobrança de alugueres ou pela
própria execução do contrato.
Sob o ponto de vista formal, mister se faz o registro do respectivo instrumento
(contrato de locação ou instrumento apartado) perante o Oficial de Registro de
Títulos e Documentos, de acordo com os artigo 127, II da Lei n° 6.015/73 e 38,
§ 1° da Lei n° 8.245/91, isso para que seja oponível a terceiros, vez que entre
as partes a garantia vale desde a tradição, após o contrato.
4. Caução em dinheiro
A caução em dinheiro, da mesma forma, é permitida pelo § 2º do artigo 38 da Lei
do Inquilinato que, todavia, limita a três meses de aluguel.
Pode ser ofertada pelo locatário ou por terceiro, que não se confunde com o
fiador.
Mister se faz ressaltar que o dinheiro dado em caução pertence ao caucionante e
deverá ser restituído ao fim da locação acrescido de juros e correção monetária
atribuídos pela poupança.
Caso o locador, inadvertidamente não efetue o depósito, ficará responsável pela
devolução com os mesmos consectários da conta de poupança remunerada, sem
prejuízo de eventual delito de apropriação indébita.
O depósito deverá ser efetuado em conta em nome do locador e do locatário.
Outrossim, a compensação não é automática. No caso de mora ou inadimplemento o
locador não poderá, simplesmente, se apoderar das quantias depositadas, isso,
justamente, por se tratar de garantia.
Assim, o dinheiro deve ser penhorado em ação própria.
Destarte, o locatário sofrerá, não obstante a caução, as conseqüências de sua
mora, qual seja: ação executiva, de cobrança ou despejo por falta de pagamento.
Por outro lado, pode surgir uma questão: e se as partes resolverem alterar os
alugueres bilateralmente?
Entendemos que, se a locação sofrer aumento ou diminuição por vontade das
partes – não simples correção, já que o depósito também é corrigido – o locador
ou o locatário podem exigir o ajuste do valor inicialmente depositado para que
corresponda a três meses do novo aluguel.
Em verdade, na prática, a limitação a três meses de aluguel inviabiliza a
caução, porquanto acaba não sendo suficiente para cobertura de eventual débito
em ação de despejo por falta de pagamento, considerados eventuais estragos no
imóvel e, principalmente, a demora das ações até o definitivo despejo.
Vejamos algumas decisões sobre a caução em dinheiro:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
Locação – Caução – Levantamento – Falta de autorização do locatário – Pedido de
alvará para tal fim – Impossibilidade – O levantamento do depósito
garantidor do débito pendente só pode ocorrer mediante mandado judicial, após o
locador promover a execução, penhorando o depósito retido, e não mediante
alvará judicial. Ap. 163.810 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Franklin Neiva – J.
22.11.83, in JTA (RT) 88/383 Referências: Rogério Lauria Tucci e Villaça
Azevedo – "Tratado de Locação Predial Urbana", vol. 1º, pag. 342;
Oswaldo Optiz e Silvia Optiz – "Locação Predial Urbana", pág. 139; J.
C. Pestana Aguiar – "Nova Lei do Inquilinato Comentada", pág. 83.
Anotação Da Comissão No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 71/247
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
Despejo – Contrato -Caução – Complementação quando defasada – Admissibilidade É
legítima a exigência do locador no sentido de que o inquilino complemente o
valor da caução, toda vez que a soma de três meses do aluguel renovado e corrigido
suplante o montante da caução realizada pelo locatário no início da locação e
suas eventuais complementações. Ap. c/ Rev. 237.114 – 7ª Câm. – Rel. Juiz
João Salleti (aux.) – J. 30.5.89, in JTA (RT) 119/344 Referência: 7 Silvio
Rodrigues – "Da Locação Predial", 2ª ed., Saraiva, 1980, pág. 117
Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro
Despejo por falta de pagamento obrigações. Apelação cível 6613/96 – Reg. 4675-3
Cod. 96.001.06613 Oitava Câmara – Unânime. Juiz: Cássia Medeiros – Julg:
09/10/96 Cumulação com cobrança. Caução. Compensação. Impossibilidade.
Estipulado no contrato que o pagamento do aluguel será feito na sede da
locadora, a inércia do locatário caracteriza a mora solvendi. Afigura-se
ilegítima a suspensão do pagamento de aluguel ao fundamento de que o
vice-presidente da sociedade locadora teria sido condenado na Justiça Federal
pela pratica de crimes. A caução em dinheiro em mãos do locador constitui
garantia locatícia e não pagamento antecipado de alugueis. Portanto, só mente
quando finda a locação se pode cogitar de compensação nos termos do artigo 38,
parágrafo 2. da Lei n. 8245/91, entretanto, a caução em dinheiro não pode
exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em
caderneta de poupança, revertendo as vantagens dela decorrentes. Rescindida a
locação por sentença e condenado o réu ao pagamento dos alugueis e encargos
vencidos e vincendos, deve ser determinada a compensação do debito com o valor
da caução, devidamente corrigido pelo rendimento das cadernetas de poupança no
período.
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
Locação – caução – depósito em caderneta de poupança – inocorrência – correção
monetária, juros e multa – restituição acrescida de tais vantagens –
admissibilidade – exegese do art. 32, § 2º da lei 6.6.49/79. Deixando o
locador de depositar em caderneta de poupança a importância que, a título de
caução, recebeu de seu inquilino, terá de devolvê-la acrescida de correção
monetária e juros que a mesma produziria se tal depósito houvesse sido
realizado, alem de multa no valor de tais vantagens. Ap. Sum. 194.799 – 4ª
Câm. – Rel. Juiz Accioli Freire – J. 23.9.86 Referência: Silvio Rodrigues –
"Da Locação Predial", 2ª ed., Saraiva, 1980, pág. 117
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
Locação – Caução – Correção Monetária – Admissibilidade A caução ofertada em
garantia das claúsulas contratuais e depositada em conta de poupança,
reverte-se ao locatário, devidamente atualizada, finda a locação. Ap. s/
Rev. 471.812 – 11ª Câm. – Rel. Juiz CLÓVIS CASTELO – J. 16.12.96 ANOTAÇÃO DA
COMISSÃO No mesmo sentido: JTA (RT) 85/318, 90/323, 101/250, 129/332 Ap.
183.509 – 7ª Câm. – Rel. Juiz ALMEIDA RIBEIRO – J. 29.10.85 Ap. c/ Rev. 424.920
– 3ª Câm. – Rel. Juiz JOÃO SALETTI – J. 7.2.95
Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro
Garantias Locaticias Apelação Cível 42541 – Reg. 703 Quinta Câmara – Unânime
Juiz: Carpena Amorim – Julg: 05/03/86 Falta de deposito. Caução que não foi
depositada pelo locador em caderneta de poupança. Obrigação de devolver o
deposito mais juros e correção monetária. Desprovimento do recurso.
Ementário: 41/86 Num. ementa : 26056
5 – Caução de títulos de crédito e de créditos stricto sensu.
A caução de títulos de crédito não é comum em sede de locação.
Não se pode olvidar que a caução de títulos de crédito representa espécie do
gênero direitos reais de garantia, estipulados que estão no capítulo IX, do
título III, do livro II do nosso vetusto Código Civil.
Aplica-se a esse tipo de garantia as regras dos artigos 789/795 do Código Civil
e também as regras quanto à caução em dinheiro quanto a reversão dos títulos ao
que ofertou a garantia desde que cumprida a obrigação principal.
O § 3º do artigo 38 da lei n° 8.245/91 determina que deve haver substituição em
caso de liquidação ou concordata do emitente/sacador pelo óbvio motivo de que
deixarão, nessa hipótese, de garantir a locação.
É mister lembrar lição de Pontes de Miranda, segundo o qual a caução de títulos
de crédito é penhor, como os outros penhores. (Francisco C. Ponmtes de Miranda,
ob. Cit, t. 20, p. 468, par. 2.590)
Assim sendo, só se constitui pela efetiva tradição dos títulos (Código Civil.
arts. 1.267 c/c 1.431), até porque pelo princípio da cartularidade o crédito
está no próprio título, incorporado ao documento.
Todavia, não são apenas os títulos de crédito que são passíveis de caução.
É que os direitos obrigacionais são considerados móveis (Código Civil, art 83,
III).
Como se depreende, qualquer móvel pode ser objeto de penhor (espécie de
garantia/caução) e, portanto, os créditos podem ser objeto de penhor não se
confundindo com o penhor de títulos de crédito.
Há diferença na exata medida em que no crédito stricto sensu não há
título ou coisa que o represente, não sendo passível de tradição, como sói
acontecer com os títulos de crédito.
O Código Civil não disciplina o penhor de créditos obrigacionais (bem
incorpóreo), somente trata do penhor de títulos de crédito já analisado.
Pela omissão, parte da doutrina chegou a entender que não caberia esta espécie
de penhor.
Todavia, prevaleceu a posição que considera estar permitido implicitamente.
Sua constituição, a par disso, diverge daquela exigida para os títulos de
crédito.
Não há tradição efetiva apenas a constituição por escrito apartado ou no
próprio contrato de locação, respeitados os requisitos de existência, validade
e eficácia do artigo 82 do Código Civil.
Importante também salientar que, a nosso ver, a caução de imóvel de
promissário comprador por contrato de compromisso de compra e venda
trata-se de penhor de crédito de natureza obrigacional.
É que o compromisso de compra e venda representa um direito pessoal do
promissário receber a propriedade só se transmite pelo registro do instrumento
hábil no Registro de Imóveis competente.
Destarte, enquanto compromisso, representa um crédito obrigacional (de receber
a propriedade) que pode ser objeto de penhor de crédito conforme retro
analisado, acrescido, aí sim, da averbação junto à matrícula do imóvel
para maior publicidade, nos termos do artigo 167, II da Lei de Registros
Públicos.
Formalmente, tanto o penhor de títulos de crédito quanto dos de créditos
decorrentes de obrigações (créditos stricto sensu) tornam imprescindível
o respectivo instrumento (contrato de locação ou instrumento apartado)
registrados no registro de Títulos e Documentos, de acordo com os artigo 127,
II e III da Lei n° 6.015/73.
Por fim, cumpre ressaltar que a exigência, por parte do locador, de aquisição
de títulos para caução (Certificados de Depósitos Bancários, por exemplo), em
valores superiores a três alugueres representa burla ao art. 38, § 2° da Lei n.
8.245/91, que limita a caução de dinheiro.
Essa é uma forma astuciosa de exigir caução maior que, no nosso entendimento,
deve ser coibida pelos Tribunais.
Uma coisa é a oferta em caução de um título já existente em poder do locatário
e outra, bem diferente, é a exigência, no momento da locação, de aquisição de
um título de valor superior.
Postado por Sancho Neto
Scavone Advogados.
Fonte: www.scavone.adv.br/index.php?...locacao-de-imoveis
