sexta-feira, 8 de novembro de 2013

Sucessão por CABEÇA e por ESTIRPE


               Sucessão por CABEÇA ocorre quando todos os herdeiros são do mesmo grau. Cada herdeiro do mesmo grau corresponde uma quota igual na herança. A herança é dividida entre todos os herdeiros aos quais é deferida
                 Sucessão por ESTIRPE  concorrem, na sucessão, descendentes que tenham com o de cujus graus de parentesco diferentes, ou quando a partilha, em vez de se fazer igualmente entre pessoas, faz-se entre certos grupos de descendentes, grupos constituídos pelos descendentes do herdeiro do grau mais próximo.A sucessão por estirpe dá-se na linha reta descendente, excepcionalmente, na linha transversal, mas nunca na linha reta ascendente.)
            Nessa primeira classe, a dos descendentes, pode ser exercido o direito de representação (estabelecido no artigo 1620 do Código Civil de 1916). Dessa forma, se um dos filhos do falecido já morreu, os descendentes desse podem receber seu quinhão hereditário, por estirpe.
               Desta forma, os netos do falecido poderão suceder (por estirpe, ou seja, por direito hereditário de representação), juntamente com os demais filhos (que sucedem por cabeça, ou seja, por direito hereditário próprio) do autor da herança.
Exemplo: o falecido teve dois filhos, A e B. A está vivo no momento do falecimento do pai e B já havia morrido, porém tem dois filhos vivos. A herança é dividida em duas partes iguais de 50% cada. A, filho vivo do autor da herança, herdeiro por cabeça, por direito próprio recebe sua parte de 50%. Os filhos de B (herdeiro pré-morto), netos do autor da herança, herdam por estirpe, pelo direito de representação, recebendo cada um 25% que totalizam os 50% que seria a parte do pai.
                Essa determinação consta do artigo 1604 do Código Civil de 1916, cujo teor dispõe que na linha descendente os filhos sucedem por cabeça e os outros descendentes por cabeça ou por estirpe, dependendo do grau de parentesco. A herança pode ser dividida entre parentes de graus diversos.
                O novo Código Civil, de 2002, contém o mesmo dispositivo legal, em seu artigo 1835:
                "Na linha descendente, os filhos sucedem por cabeça, e os outros descendentes, por cabeça ou por estirpe, conforme se achem ou não no mesmo grau."

Fonte: http://zip.net/brlqWt

Postado por Sancho Neto.
Registrador 
Substituto


terça-feira, 5 de novembro de 2013

Quóruns para deliberações


Jus Navigandi

Jus Navigandi

http://jus.com.br

Do condomínio edilício:

quóruns para deliberações

http://jus.com.br/artigos/25632
Publicado em 10/2013
São explanadas as diferenças entre os diversos quóruns necessários para legitimar as deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício.

INTRODUÇÃO

Este presente trabalho destina-se a tecer algumas considerações acerca do condomínio edilício, figura deveras comum na atual fase de desenvolvimento das grandes e médias cidades brasileiras.
O condomínio edilício encontra-se legalmente regulado pela Lei nº. 4.591/64, bem como disposições gerais sobre estas edificações encontram-se dispostas no Código Civil de 2002.
Inicialmente, explanar-se-á sobre os diversos quóruns necessários para legitimar as mais variadas deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício. As questões envolvendo animais, obras, fachadas, garagens, horários, uso de piscinas e de salões de festas também serão suscitadas. Por fim, será abordado o tema pertinente aos elevadores condominiais.
Não obstante à primeira vista parecer uma questão simples, as regras de um condomínio quase sempre são alvo de problemas entre os condôminos, mormente dentre aqueles que não possuem um grau mínimo de aptidão à convivência condominial.

1 Condomínio edilício: considerações gerais

O condomínio edilício, consoante preleciona Carlos Roberto Gonçalves (2007), é caracterizado por consubstanciar uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada, sendo conferida a cada condômino a titularidade exclusiva de uma unidade autônoma e de partes ideais localizadas nas áreas comuns.
Nesse sentido dispõe o vigente Código Civil, em seu art. 1.331:
Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Sendo assim, cada condômino é titular exclusivo de uma área do condomínio, sendo as áreas comuns de propriedade conjunta de todos os integrantes da relação sócio-condominial.
O condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou causa mortis (testamento), devendo este último ser registrado no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
No tocante à natureza jurídica do condomínio, considera-se que este não é dotado de personalidade jurídica própria – não obstante possuir capacidade para estar em juízo, sob a representação do síndico – por se tratar de um ente despersonalizado. Embora revestido de cunho unitário, o condomínio não possui o atributo da personalidade jurídica (PEREIRA, 2004).

2 Do quórum necessário para deliberações no condomínio edilício

2.1 Quórum para aprovação da Assembleia Geral Ordinária

Em regra, ocorre uma assembleia geral ordinária por ano, tal qual infere o art. 24 da Lei nº. 4.591/64. Tal assembleia é convocada pelo síndico, na forma como tenha sido prevista pela convenção. Dentre outras matérias inscritas na ordem do dia, compete à assembleia geral aprovar, por maioria absoluta dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Ademais, aduz o § 3º do referido dispositivo legal que “nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção”.
Vale salientar que, em segunda convocação, as decisões da assembleia são tomadas por mais da metade dos presentes. Entretanto, a mudança de destinação do condomínio ou unidade depende de aprovação unânime.

2.2 Quórum para aprovação da Convenção

O art. 1.333 do Código Civil preconiza que a convenção é o ato de constituição do condomínio edilício, no qual são estipulados os direitos e deveres de cada condômino.
Para sua validade, faz-se mister que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Destarte, seu escopo consiste em estabelecer regras para o bom aproveitamento do condomínio por todos, proporcionando também harmonia e tranquilidade interna (GONÇALVES, 2007).
O supracitado quórum também foi previsto pela Lei nº. 4.591/64, em seu art. 9º, § 2º. Ressalta-se ainda que, para ser oponível contra terceiros, deve a convenção condominial ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

2.3 Quórum para alteração da Convenção

No tocante à alteração da convenção condominial, tem-se que também será exigido o quórum de dois terços das frações ideais, devendo tal alteração ser realizada em assembleia.

2.4 Quórum para deliberar sobre reconstrução ou venda em virtude de sinistro

Sobre esse ponto, reza o art. 14 da Lei nº. 4.591/64 o seguinte:
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Desta feita, para se deliberar acerca de reconstrução ou venda em virtude de sinistro, necessário faz-se o quórum mínimo da maioria absoluta das frações ideais do terreno condominial.

2.5 Quórum para deliberar sobre demolição, reconstrução ou alienação

No referido caso, ao decidir-se acerca da demolição, reconstrução ou alienação do prédio, por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou por condenação em face de sua insegurança ou insalubridade, deve-se observar o quórum que represente, no mínimo, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a oitenta por cento do terreno e coisas comuns, tal qual infere o art. 17 do referido diploma legal.

2.6 Quórum para deliberar sobre destituição do síndico

Carlos Roberto Gonçalves (2007) menciona que o síndico exerce a administração do condomínio, inclusive representando-o em juízo. É escolhido em assembleia, para um mandato de no máximo dois anos, permitida a reeleição, podendo ser síndico qualquer condômino ou uma pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.
As atribuições do síndico encontram-se enumeradas no art. 1.348 do Código Civil, como também no art. 22, §1º, da Lei nº 4.591/64.
A destituição do síndico poderá realizar-se pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.

2.7 Quórum para deliberar sobre alienação que não decorra de insegurança ou insalubridade

No que concerne a este quesito, assim dispõe o art. 17, § 3º, da Lei 4.591/64:
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.

2.8 Quórum para concessão a terceiro de parte de uso comum ou alteração do destino de parte do terreno ou da coisa de uso comum

Para a mudança da destinação de parte do terreno ou da coisa de uso comum, exige-se a anuência da unanimidade dos condôminos.

3 Animais em condomínio

Deveras polêmica se mostra o assunto relacionado à permissão de animais em um condomínio edilício, devido ensejar reiteradamente conflitos acirrados entre os moradores.
Não há dispositivo legal que proíba ou puna os moradores que desejam manter animais em suas unidades exclusivas. Em regra, fica a cargo da convenção condominial a permissão ou proibição da presença de animais em apartamentos, especialmente quando o animal é de porte maior ou produz ruídos intoleráveis.
De qualquer modo, deve-se sempre atentar para o princípio da razoabilidade quando o assunto é a permissão de animais em apartamentos, levando-se em consideração a tolerância e o bom senso para distinguir aqueles animais que são plenamente passíveis de serem criados em apartamento de outros que possam causar desassossego, incômodo ou riscos à segurança pessoal dos moradores ou a sua própria saúde.

4 Obras

As obras necessárias à manutenção da estrutura da edificação ou ao serviço comum deverão ser custeadas por todos os proprietários ou titulares das unidades condominiais, conforme expressa o art. 12, § 4º, da Lei 4.591/64:
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
Com exceção dos reparos urgentes, todas as demais obras dependem de ratificação da assembleia. Já a construção de outro pavimento ou edifício no solo depende da unânime aprovação dos condôminos.
Ressalta-se que o síndico pode realizar obras ou reparações necessárias independentemente de autorização dos condôminos. Entretanto, em caso de omissão ou impedimento deste, qualquer condômino pode efetivar a obra, tendo ressalvado o seu direito de reembolso pelas obras e reparos necessários que fizer.
Dispõe ainda o art. 1.343 do CC/2002 que “a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.
O terraço de cobertura é de responsabilidade do proprietário, a quem são incumbidasas despesas da sua conservação, de modo que não haja danos àsunidades imobiliárias inferiores.

5 Fachada

A rigor, a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas não podem ser alteradas, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. É o que preceituam o art. 10, inciso I, da Lei 4.591/64 e o art. 1.336, inciso III, do CC/2002.
O escopo desse regramento consiste em prezar pela harmonia do conjunto, pela estética do edifício. Todavia, há que se fazer uma ponderação na aplicação dessas normas, de modo a pautar-se segundo o princípio da razoabilidade.

6 Garagem

A garagem, de acordo com o disposto no art. 1.331 do CC/2002, consiste em uma das partes suscetíveis de utilização independente, isto é, sujeita à propriedade exclusiva de um condômino. Essa peculiaridade a faz passível de ser alienada e gravada livremente por seu proprietário, independentemente da anuência dos demais condôminos.
A garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes.
De outro modo, a garagem poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis, então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar determinadoespaço na área destinada ao abrigo para veículos.

7 Horários

A convenção, o regimento interno ou as assembleias, mediante anuência da maioria dos condôminos, determinam os horários em que é permitida a realização de diversas atividades no interior do condomínio, como o uso de piscina, playground e de salão de festas, a realização de mudanças, o fechamento dos portões de acesso, dentre outras ocorrências.

8 Piscina, Salão de festas e Elevadores

Os elevadores, o salão de festas e a piscina constituem-se como área de uso comum dos condôminos.
O uso de tais áreas não encontra-se disciplinado em lei. Destarte, cabe à Convenção ou ao regimento interno de cada condomínio instituir os modos de utilização de cada um desses atributos.
A piscina e o salão de festas são considerados áreas de lazer de um condomínio. O regimento interno deve enumerar a destinação de cada um deles, os horários em que podem ser usufruídos, as limitações, bem como a permissão ou a proibição do uso pelos visitantes.
Em regra, quando libera-se a presença de estranhos ao condomínio nessas áreas, pode-se exigir que seja apresentada ao administrador condominial a lista de convidados.
Vale salientar que a manutenção e conservação dos elevadores condominiais é enumerada dentre as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que se entendem como necessárias à administração condominial, consoante preleciona o art. 23, § 1º, f, da Lei 4.591/64.

REFERÊNCIAS

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. vol. 1. 20 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

Autor

Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT):

CASTRO, Priscila Felipe Medeiros da Câmara. Do condomínio edilício: quóruns para deliberações. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3773, 30 out. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/25632>. Acesso em: 5 nov. 2013.

Postado por Sancho Neto. Registrador Substituto.
Todos os créditos do autora.

quinta-feira, 26 de setembro de 2013

Congresso Nacional do IRIB em Fox do Iguaçu

XL Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil

Downloads das palestras:


Fonte: IRIB -

XL Encontro NACIONAL.

http://irib.org.br/html/eventos/palestrante-detalhe.php?busca=XL+Encontro+dos+Oficiais+de+Registro+de+Im%F3veis+do+Brasil

Postado por: Sancho Neto. Of.s.



quarta-feira, 25 de setembro de 2013

Conjur: Advogado pode ser procurador e assessor em inventário

Esta é a decisão do CNJ, que acolheu Pedido de Providência ajuizado pela Associação dos Advogados de São Paulo.



Advogados que atuam como procuradores em escrituras de inventário extrajudicial também podem atuar como assessores dos clientes. Esta é a decisão do Conselho Nacional de Justiça, que acolheu Pedido de Providência ajuizado pela Associação dos Advogados de São Paulo (Aasp). A entidade pediu a revisão da redação dada ao artigo 12 da Resolução 35 do CNJ, que disciplinava a aplicação da Lei 11.441/2007 por serviços notariais e de registro, por entender que há “indevidas restrições ao exercício da advocacia”.
Relator do caso, o conselheiro Guilherme Calmon afirma que, na esfera judicial, é possível que os interessados sejam representados pelo mesmo advogado para obtenção de tutela jurisdicional na homologação de partilhas amigáveis. O mesmo, então, deve valer no que se refere à parte da escritura pública, mesmo que não seja possível a presença de um ou alguns dos interessados.
Além disso, continua o relator, a presença de mais de um advogado na parte da escritura pública não está de acordo com a intenção da Lei 11.441 no que diz respeito “à perspectiva de desjudicialização dos atos”. Guilherme Calmon diz que em caso de desvio ou descumprimento dos poderes outorgados, é possível adotar medidas para invalidar o inventário e a partilha consensual.
O pedido, corroborado em petição pela qual o Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil pediu ingresso como assistente, questionava a proibição da atuação como procurador e assistente por parte do advogado. Na peça, a Aasp aponta que o veto impede que o advogado de herdeiro que vive no exterior ou está em outra cidade lavre a escritura e o inventário extrajudicial sozinho. Assim, seria necessário convocar outro profissional que, afirma a Aasp, teria atuação meramente formal em diversas situações.
A associação informa que a Lei 11.441 não proíbe a participação de defensor como mandatário e assistente das partes, e a Resolução 35 não poderia criar ato infralegal. A Aasp afirma ainda que, se a proibição fosse estabelecida, seria necessário proibir os profissionais de transigir, confessar, renunciar ao direito sobre o qual se funda a ação e praticar outros atos de disposição de direito, mesmo que munido de poderes.
Fonte: Conjur com informações da Assessoria de Imprensa da OAB
Em 24.9.2013

Postado por Sancho Neto. Of.s.

O empresário, a antiga firma individual e o registro imobiliário.



José Armando Falcão
Introdução
Não se cuidará aqui de teoria da empresa individual, embora se torne necessária a passagem por alguns de seus temas. O objeto destas notas é o reflexo no Registro Imobiliário de normas do novo Código Civil relativas ao empresário, apontando-se sugestões para solução de problemas a serem enfrentados.
De fato, algumas divergências têm sido verificadas no tratamento registral imobiliário do empresário (antes chamado de “firma individual”, “empresa individual”, ou, ainda, “empresa unipessoal”).
Na verdade, há quem confunda a empresa individual (o empresário) com uma pessoa jurídica, atribuindo-lhe personalidade jurídica que não tem.
No nosso ordenamento jurídico, a empresa individual não tem personalidade jurídica. Nessas circunstâncias, não tem capacidade de agir própria. Suas ações confundem-se com a do seu titular, o empresário.
Nesse sentido, confira-se RUBENS REQUIÃO, que esclarece:
À firma individual (hoje denominada firma mercantil individual  pela Lei n° 8.934, de 18 de novembro de 1994, art. 32, II, a), do empresário individual, registrada no Registro do comércio, atualmente Registro Público de Empresas Mercantis, chama-se também de empresa individual e empresário, pelo Código Civil. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina explicou muito bem que o comerciante singular, vale dizer, o empresário individual, é a própria pessoa física ou natural, respondendo os seus bens pelas obrigações que assumiu, quer sejam  civis, quer comerciais. A transformação de firma individual em pessoa jurídica é uma ficção do direito tributário, somente para o efeito do imposto de renda (Ap. cív. n° 8.447 – Lajes, in Bol. Jur. ADCOAS, n° 18.878/73).[1]
O entendimento acima é majoritariamente observado pela jurisprudência, colhendo-se no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro as seguintes decisões:
2006.002.02323 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - DES. CELIO GERALDO M. RIBEIRO - Julgamento: 14/03/2006 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
Agravo de Instrumento. Ação de execução forçada por quantia certa. Indeferimento do pleito de desconsideração da personalidade jurídica da recorrida. Firma individual. Ausência de personalidade jurídica. Recurso conhecido e improvido.
2005.002.14397 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES - Julgamento: 07/12/2005 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
Agravo de Instrumento. - A falência da firma individual atinge os bens de seu titular que, na verdade, só possui a firma individual para poder comerciar, sem que isso gere dupla personalidade, pois aquela permanece com a sua natureza jurídica e a sua personalidade confunde-se com a da pessoa física. - RECURSO NÃO PROVIDO.
2003.002.23256 - AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. LUISA BOTTREL SOUZA - Julgamento: 01/06/2004 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL
RESPONSABILIDADE CIVIL  - EXECUÇÃO
FIRMA INDIVIDUAL - COBRANÇA DE DÍVIDA
Execução. Responsabilidade patrimonial do empresário. Firma individual. Responsabilidade ilimitada. Respondem os bens particulares do empresário pelas dívidas da empresa. RECURSO PROVIDO.
2002.001.02524 - APELAÇÃO CÍVEL - DES. SERGIO LUCIO CRUZ - Julgamento: 27/03/2002 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - DESPESAS CONDOMINIAIS
AÇÃO DE COBRANÇA - LEGITIMIDADE DE PARTE
OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS DOMINIO EM NOME DE FIRMA INDIVIDUAL E AÇÃO PROPOSTA CONTRA A PESSOA FÍSICA DE SEU TITULAR LEGITIMIDADE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, C/C CONSIGNATÓRIA, AJUIZADA EM OUTRA VARA INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO. O patrimônio do titular de firma individual é o mesmo deste, o que lhe confere legitimidade para integrar o polo passivo de ação contra ela proposta. .... Não guardam conexão ação de cobrança de cotas condominiais o outra em que se pretende modificação da convenção e reparos no prédio, ainda que, indevidamente, nela se tenha apresentado pleito consignatório Recurso desprovido
Da empresa individual
Para fins de exercício de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o empresário necessariamente registrar-se na Junta Comercial. Esse registro, entretanto, não implica na criação de pessoa jurídica. Significa apenas que ele, empresário, pode, então, praticar atos empresariais.
O Código Civil assim dispõe:
Art. 966 – Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços.
Parágrafo Único. Não se considera empresário quem exerce profissão intelectual, de natureza científica, literária ou artística, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o exercício da profissão constituir elemento de empresa.
Art. 967. É obrigatória a inscrição do empresário no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede, antes do início de sua atividade.
Registre-se que há uma tendência para se vir a admitir a personalidade própria para a empresa individual ¾ e o art. 978  do Código Civil é reflexo dessa tendência ¾ , mas, por ora, ainda não há tal possibilidade na nossa legislação.
Boa parte da erronia existente quanto à autonomia da empresa individual decorre de, para fins fiscais, equiparar-se ela à pessoa jurídica. Mas essa consideração ocorre apenas para fins de pagamento de tributos. A legislação tributária não cria a pessoa jurídica.
Consigna-se que o fisco anota a existência da empresa individual e atribui-lhe personalidade fiscal. Na área federal, a empresa unipessoal deve ter sua inscrição fiscal (CNPJ), o mesmo se dando nas esferas estadual e municipal.
O que ocorre, então e apenas, é que a tributação é feita considerando as atividades da empresa individual como se fosse ela uma pessoa jurídica. Isso, entretanto, não transforma a natureza da empresa individual, que, como dito, confunde-se com a pessoa física de seu titular.
Em outras palavras, há um só patrimônio, o da pessoa física, que é proprietária não só dos bens que destina à atividade empresarial, como, também, de todos os seus demais bens. Há um só patrimônio, portanto, cujo titular é uma pessoa física.
Do registro imobiliário
Havendo um só patrimônio, e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há que se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que, como dito, essa personalidade não existe.
Segundo CARVALHO DE MENDONÇA, citado por Wilges Ariana Bruscato,
Personalidade jurídica significa capacidade para ter direitos patrimoniais; quer dizer autonomia patrimonial[2]
As pessoas jurídicas de direito privado, no ordenamento pátrio, são somente aquelas discriminadas no Código Civil, que reza:
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I – as associações;
II – as sociedades;
III – as fundações;
IV – as organizações religiosas;
V – os partidos políticos.
A lei, portanto, não inclui o empresário, ou empresa individual, como pessoa jurídica.
Em face do exposto, não se deve efetuar registros em nome de empresas unipessoais (ou empresas individuais ou firmas individuais), posto que essas não têm personalidade jurídica. O registro da propriedade imobiliária deve, isso sim, ser feito no nome do titular de tal empresa, o empresário.
Do nome empresarial
Sabe-se que o empresário deve operar sob um nome, chamado de nome empresarial. Tal nome está assim regulamentado no Código Civil:
Art. 1.155. Considera-se nome empresarial a firma ou a denominação adotada, de conformidade com este Capítulo, para o exercício de empresa.
Parágrafo único. Equipara-se ao nome empresarial, para os efeitos da proteção da lei, a denominação das sociedades simples, associações e fundações.
Art. 1.156. O empresário opera sob firma constituída por seu nome, completo ou abreviado, aditando-lhe, se quiser, designação mais precisa da sua pessoa ou gênero de atividade.
Entretanto, a cadeia sucessória dos atos registrais deve basear-se no nome do proprietário pessoa física, e não no nome da empresa individual da qual tal proprietário seja titular.
Dessa forma, a transmissão ou oneração da propriedade afetada deverá ser feita, reitera-se, pelo proprietário do imóvel (nome da pessoa física, com sua qualificação).
DA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
Eventuais registros feitos em nome de firma individual devem ser corrigidos na primeira oportunidade, passando então a figurar o imóvel em nome do empresário pessoa física, seguido do nome da empresa vinculada, como a seguir proposto.
A necessidade de correção de registro em nome de firma individual é amparada na jurisprudência. Nesse sentido, confira-se acórdão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, de 25/5/2006, Fonte AP. Civ. 523-3/9,  publicado no D.O.E. de 28.07.2006, e divulgado no site do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, cuja ementa assim dispõe:
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de Cédula de Crédito Comercial com Hipoteca Cedular emitida por firma individual – Imóvel registrado em nome desta – Impossibilidade – Necessidade de Regularização do registro e do próprio título – Recurso provido, com observação.
Do voto condutor, da lavra do eminente relator, Desembargador Gilberto Passos de Freitas, colhe-se:
Nesses termos, imperativo que se proceda à regularização do registro R-1 da matrícula n° 86.247 do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí, a fim de que conste, como proprietária do imóvel Maria Valdete Muniz Vilar Matheus, procedendo-se, em seguida, à emissão da Cédula de Crédito Comercial por esta última, para que o título possa regularmente ingressar no registro, tal como pretendido pelo Apelante.
DO ART. 978  DO CÓDIGO CIVIL
Até aqui a matéria não encontra maior dificuldade. Entretanto, o Código Civil  também estabelece o seguinte:
Art. 978. O empresário casado pode, sem necessidade da outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real.
Neste ponto é de se indagar como se conciliar tal dispositivo ¾ que fala em patrimônio da empresa ¾ , com a idéia da inexistência de personalidade própria do empresário?
Como diz CARLOS MAXIMILIANO, não se pode pressupor que a lei contenha antinomias ou incompatibilidades, cabendo ao intérprete buscar a interpretação que harmonize a letra da lei. Diz ele:
Não raro, à primeira vista duas expressões se contradizem; porém, se as examinarmos atentamente (subtili animo), descobrimos o nexo culto que as concilia. É quase sempre possível integrar o sistema jurídico; descobrir a correlação entre as regras aparentemente antinômicas.[3]
Patrimônio de afetação
A conciliação das normas pode ser feita se considerarmos que o imóvel pode pertencer à pessoa física, mas ficar vinculado à atividade empresarial de seu proprietário.
Mas, aí, é de todo conveniente que, estando o imóvel vinculado à atividade empresarial, a ponto de poder ser vendido sem outorga conjugal, tenha ele anotada tal qualidade em sua matrícula, notadamente para fins de publicidade e resguardo dos direitos conjugais.
A anotação dessa vinculação não tem ainda previsão legal expressa, e muito menos um nome para qualificá-la. Pode ser qualquer nome, desde que a vinculação fique estabelecida.
Consideramos adequada seja a anotação denominada ¾ sem prejuízo de outra que melhor se afigure ao Registrador ¾  AFETAÇÃO DO IMÓVEL. Com efeito, se há um só patrimônio do empresário e se há parte desse patrimônio que pode ter um tratamento especial, esse patrimônio pode ser classificado como um patrimônio de afetação, assemelhado, mas distinto, daquele estabelecido no art. 31-A e 31-B da Lei de Condomínio e Incorporação (Lei n° 4.591/64).
Segundo WILGES ARIANA BRUSCATO,
O patrimônio de afetação tem-se constituído em uma técnica jurídica eficiente no resguardo de direitos patrimoniais. Diversas são as soluções jurídicas que utilizam o seu princípio: o dote, o bem de família, o bem público, os bens dados em garantia real, a enfiteuse, o fideicomisso, as rendas vitalícias, a fundação, entre outras.
Trata-se de dar a determinado bem ou porção de bens um destino especial. Sendo assim, o instituidor do patrimônio de afetação lhe atribuirá, de modo prévio e público, uma finalidade específica, devendo a ela se submeter.”[4]
Daí, caberá ao empresário, se assim o quiser, destacar do seu patrimônio geral determinados bens aos quais atribuirá a qualidade de vinculação à sua atividade empresarial. Poderá ser efetuado ato registral consignando a afetação de determinado imóvel à atividade do empresário. Tal ato não constituirá ato de transferência de propriedade do bem, que continuará em nome do empresário. Apenas vincular-se-á à sua atividade empresarial e sujeitar-se-á, dentre outras, à possibilidade de alienação sem outorga do cônjuge.
Anote-se, por oportuno, que o pedido de afetação necessariamente deverá conter a outorga do cônjuge, nos casos em que, pelo regime de bens do casamento, tal outorga se faça necessária.
Na hipótese de o empresário não ter efetuado a anotação da afetação e efetuar a venda de um imóvel declarando que tal imóvel vincula-se à sua atividade empresarial, então o cônjuge deverá figurar no título de alienação para expressar a sua outorga, sempre que o regime de bens assim o exigir.
Caso o empresário venha a adquirir com o produto da venda de imóvel afetado, ou com outros recursos da empresa individual, um outro imóvel, deverá ter o cuidado de fazer constar do título aquisitivo que tal aquisição se faz com recursos do patrimônio vinculado à empresa individual e a ela se destina, devendo cuidar, por ocasião do registro aquisitivo, para ser anotada na matrícula do imóvel a sua afetação.  Caso não o faça, haverá a presunção de que o novo imóvel integra apenas seu patrimônio pessoal, sendo certo, no entanto, que, posteriormente, poderá requerer administrativamente tal afetação, em pedido ao Registrador, do qual conste a outorga do cônjuge.
Alterações  do  registro
Estando o imóvel registrado em nome de empresa individual, pode ocorrer a passagem do imóvel para o nome do seu titular. Tal passagem pode ter duas finalidades: a) corrigir o registro, que deveria ter sido feito em nome do empresário, com a anotação da vinculação, como acima previsto, ou, b) desvincular o imóvel da afetação, ou seja, do vínculo com a empresa.
No primeiro caso, em que o vínculo (afetação) continua, ao se lançar o nome do proprietário, dever-se-á também consignar o vínculo.
Já na hipótese de se pretender a desvinculação, deve ser consignada tal desoneração, para expressa ciência de terceiros.
Da alienação do imóvel objeto de afetação
É de se indagar se, já estando efetuada a anotação da afetação, como deverá constar a alienação do imóvel: em nome da pessoa do titular da empresa ou em nome da empresa individual? Pelas razões já expostas, a nosso ver, mesmo que do registro imobiliário já conste anotada a afetação e o nome pelo qual o empresário individual opere, esse não é o nome do titular do imóvel, que continua a ser a pessoa física do empresário.
Cabe destacar que se nos afigura indicado que, por ocasião da alienação ou oneração de um imóvel que integre patrimônio de afetação, devam ser apresentadas não só as certidões relativas à inscrição da empresa (incluindo certidões do INSS e da Receita Federal), mas, também, à pessoa física do alienante.
Da impenhorabilidade de imóvel residencial do empresário
Como visto, o empresário tanto poderá destacar de seu patrimônio um ou mais imóveis ¾ ou outros bens ¾ , para vinculá-los à sua atividade empresarial, como poderá deixar de fazê-lo. De qualquer maneira, o seu patrimônio é uno, ou seja, todos os seus bens respondem por todas as suas dívidas, pessoais ou empresariais. Dúvida poderá ocorrer se, estando um imóvel afetado à atividade empresarial, poderá ele vir a ser penhorado por dívida da atividade empresarial. Em princípio, sim, salvo se tal imóvel for o único imóvel residencial do empresário. Caso o seja, gozará de proteção legal. Esse o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, manifestado na seguinte decisão:
Processo REsp 172865/SP; RECURSO ESPECIAL 1998/0031030-4. Relator Ministro HAMILTON CARVALHIDO - Órgão Julgador - SEXTA TURMA - Data do Julgamento 7/02/2002 - Data da Publicação/Fonte DJ 19.12.2002,  p. 454.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.  RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL. FIRMA INDIVIDUAL. PESSOA NATURAL. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. CONHECIMENTO.
1. A ilimitação da responsabilidade do comerciante individual em nada repercute na impenhorabilidade do bem de família legal, que lhe integra o patrimônio, até porque a Lei nº 8.009/90, na letra de seu artigo 1º não exclui da isenção do imóvel a dívida comercial: ("O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei.").
2. Recurso conhecido para julgar procedente os embargos do devedor.
Acórdão - Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEXTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator. Os Srs. Ministros Vicente Leal e Fernando Gonçalves votaram com o Sr. Ministro-Relator. Ausentes, justificadamente, os Srs. Ministros Paulo Gallotti e Fontes de Alencar.
Questões tributárias
Questões tributárias também poderão vir a ser colocadas na área registral.
A primeira delas diz respeito à afetação do bem, isso é, ao ato pelo qual o empresário requer a anotação da vinculação do imóvel à sua atividade empresarial.
No nosso entender, como não há transferência do bem ¾ pois o patrimônio da empresa unipessoal confunde-se com o patrimônio pessoal do empresário ¾ , não há que se falar em incidência de imposto de transmissão.
Há, também, outra situação, distinta daquela até aqui tratada, onde se cuidou de empresário, como tal considerado aquele devidamente registrado para atos de comércio. A nova hipótese diz respeito àquele apenas equiparado à pessoa jurídica para fins tributários. Não há, nessa última hipótese, reflexos na atividade registral, pois essa equiparação diz respeito, exclusivamente, à área fiscal do contribuinte, sem reflexo na propriedade imobiliária.
Quanto a essa parte tributária propriamente dita, notadamente a relativa ao enquadramento, ou não, da pessoa física como pessoa jurídica para fins tributários, lembra-se que a legislação do imposto de renda (RIR/1999, art. 150) equipara a pessoa física à pessoa jurídica quando:
a) em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou serviços, quer se encontrem, ou não, regularmente inscritas no órgão do Registro de Comércio ou Registro Civil, exceto quanto às profissões de que trata o art. 150, § 2°, do RIR/1999;
b) promova a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.
A pessoa física equiparada à pessoa jurídica deverá inscrever-se no CNPJ e efetuar declarações de imposto de renda não só como pessoa física, mas, também, como jurídica.
É de se consignar que a Receita Federal não permite a alteração da natureza jurídica no CNPJ quando “tratar-se de empresário (individual) transformando-se em sociedade ou vice-versa” e “empresário (individual) transformando-se em empresa individual”.  Também se menciona que, segundo a SRF, os imóveis integrantes do patrimônio da empresa individual, quando cessar a equiparação da pessoa física à jurídica, permanecem no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica, até sua alienação e completo recebimento do preço.
Isso posto, o registro de imóveis deverá atentar:
Pessoa física equiparada a pessoa jurídica pelo fisco:
Nada a observar no Registro Imobiliário, posto que sem reflexo direto em seus assentos registrais.
Empresário (Firma Individual)
Para consignação da afetação, não necessitará o registrador de maiores elementos, nem mesmo certidões negativas. Bastará o requerimento, observando-se a outorga conjugal.
O sentido inverso, todavia, não apresenta a mesma solução. Com efeito, se para um empresário declarar-se como tal perante o Registro Imobiliário, pedindo a afetação de um imóvel seu, não é necessário apresentar certidões negativas, seja da SRF, seja da Previdência Social, já o pedido de desafetação deve ser instruído com as certidões negativas usualmente exigidas a uma pessoa jurídica.
Na hipótese da desafetação resultar do término da atividade empresarial, as certidões deverão ser aquelas fornecidas a quem encerra uma pessoa jurídica.
Entretanto, se o encerramento da atividade ocorrer mortis causa, a matéria tributária deverá ter sido apreciada nos autos do inventário do finado empresário, restando ao Registrador verificar apenas se as certidões constaram do título apresentado a cartório.
Lembra-se, por oportuno, que a morte do empresário não implica necessariamente no encerramento da atividade empresarial por ele desenvolvida, a qual poderá vir a ser continuada por seus herdeiros. Nesse sentido, confira-se:
Processo RMS 15377/RN; RECURSO ORDINARIO EM MANDADO DE SEGURANÇA 2002/0125564-8 Relator Ministro LUIZ FUX - Órgão Julgador - PRIMEIRA TURMA. Data do Julgamento 2/12/2003. Data da Publicação/Fonte DJ 16.02.2004 p. 203.
EMENTA
MANDADO DE SEGURANÇA. LEGITIMAÇÃO DOS HERDEIROS POR DIREITO TRANSMISSÍVEL, ATÉ A NOMEAÇÃO DO INVENTARIANTE. EXTINÇÃO PREMATURA DO PROCESSO.
1. A firma individual do de cujus engendra relações jurídicas transmissíveis aos herdeiros pelo direito de saisine, inclusive o "fundo de comércio". Conseqüentemente, a esse direito correspondem as ações que o asseguram, inclusive aquela tendente a propiciar a continuação legalizada dos negócios do defunto, o que se verifica na prática.
2. Sob essa ótica, inegável o direito líquido e certo dos herdeiros insurgirem-se, via mandamental, contra o ato que a pretexto de exigir exações em mora, determinou o cancelamento da inscrição estadual da firma, em confronto com a ratio das súmulas 70, do STJ,323 e 547, do STF.
3. Os herdeiros são partes legítimas para pleitearem direitos transmissíveis, pelo de cujus, até que, inaugurado o inventário, um deles assuma a inventariança.
4. Ressoa injusto que o direito fique relegado à deriva, por força de mera formalidade, havendo titulares aos quais correspondem, meios judiciais de tutela dos direitos transmissíveis mortis causa.
5. O inventário não formalizado implica a nomeação, pelo julgador, de um administrador provisório, nos termos do art. 985, do CPC, máxime porque inaugurado o processo há substituição pelo inventariante, permitindo-se aos herdeiros assistirem ao representante do espólio, na forma do art. 54, do CPC.
6. Recurso provido.
Registro ou averbação
A rigor, a anotação da afetação do imóvel à empresa individual constitui uma oneração, e, como tal, passível de um registro. Contudo, a Lei de Registros Públicos não contempla na relação contida em seu Art. 167 a figura da afetação.
Por isso, enquanto não houver uma correção legislativa do aludido art. 167, o ato a ser praticado deve ser uma averbação, com fulcro no Art. 246 da LRP, que assim estabelece:
Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
Tal averbação, constituindo, como dito, uma oneração do imóvel, é uma averbação com conteúdo econômico, devendo o interessado indicar no requerimento com o pedido de afetação qual o valor atribuído ao imóvel.
Os atos registrais poderiam ter o seguinte esquema, por exemplo:
R-1-XXX – TÍTULO: compra e venda FORMA DO TÍTULO: escritura do 1º Ofício, desta cidade, livro 1.000, fls. 100, de 01/01/2006 VALOR: R$1.000,00 TRANSMITENTE: Maria das Neves, acima qualificada. ADQUIRENTE: João Manuel (qualificação).Etc
AV-2-XXX – AFETAÇÃO -  o imóvel, que tem o valor declarado de R$1.000,00, fica vinculado à atividade empresarial de seu proprietário, João Manuel, qualificado no ato R-1, e que atua sob o nome empresarial JOÃO MANUEL IMÓVEIS, inscrito no CNPJ sob o n° XXXXXXX, estabelecido na Rua Direita n° 100, nesta cidade. Etc
Conclusão
A figura da empresa individual ainda não está completa. Hoje, não tem autonomia, confundindo-se seu ativo com o patrimônio do empresário.
Há uma tendência à admissão da personalidade jurídica própria para a empresa individual, já existente em outros países, mas que entre nós ainda não está presente na legislação.
Por ora, há que se conviver com uma figura híbrida, que, a par de certas vantagens, apresenta dificuldades e complicadores, notadamente decorrentes da confusão patrimonial.
Para fugir dessas dificuldades, é que se tornou usual em nosso meio a existência de sociedades fictícias, nas quais a quase totalidade do capital pertence a uma só pessoa, e que são constituídas exatamente para permitir a separação dos patrimônios e limitar o risco empresarial a um montante predeterminado.
Enquanto a solução legislativa não vem, há que se conviver harmoniosamente com as dificuldades assinaladas.
Notas
* Advogado e professor da Universidade Santa Úrsula, (Rio de Janeiro  –  RJ)
[1] Curso de Direito Comercial, Saraiva, 2006, 26ª ed., p.78
[2] Empresário Individual de Responsabilidade Limitada, Quartier Latin, São Paulo, p. 156
[3] Hermeneutica e Aplicação do Direito, Forense, 16ª ed., Rio, p. 134
[4] Ob. cit., p. 176/177

Postado por Sancho Neto. Of.s.