segunda-feira, 21 de setembro de 2009

Perguntas mais freqüentes sobre o registro de imóveis






Como faço um registro de um imóvel?
R:
O sistema brasileiro é composto de duas fases. Na primeira fase, as partes contratantes procuram um Cartório de Notas, para que seja feita a escritura pública, que é um contrato público. A segunda fase, é a apresentação desta escritura pública ao Registro Imobiliário da Comarca, que através do registro, transfere o domínio, ou seja, modifica o direito jurídico-real a favor do adquirente.



Quanto eu pago pelo registro?
R:
Por falta de informação, tem usuários que acham que os preços cobrados pelos Serviços Notariais e de Registro, são sem critérios. Os preços estão previstos em lei estadual ( Lei 12.727/97 com a redação dada pela lei 13.438/99) e são fiscalizados pelo Juiz de Direito Diretor do Foro e pela Corregedoria de Justiça do Estado.
Para ser calculado os emolumentos a serem pagos, ou seja, para calcular o preço, é necessário a apresentação da escritura pública ou o título, para exame prévio, a fim de identificar quais os atos a serem praticados. O Registro Imobiliário, mantém sempre um funcionário, para estes exames e cálculo dos emolumentos. Todos os atos tem que ter o sêlo de fiscalização.



O Registro é pago todo ano?
R:
O registro de um título ou de uma escritura pública, é pago somente uma vez. Somente quando a pessoa pratica um ato jurídico, que por lei deve ser registrado, é cobrado o registro. O registro é somente sobre o ato praticado.



Perdi o registro, como tirar uma cópia?
R:
Dos registros, uma vez feitos no Registro Imobiliário da Comarca onde se situa o imóvel, podem ser extraídas cópias, que tem o nome de Certidão. A Certidão é o ato pelo qual se dá o testemunho de um fato ocorrido. As certidões podem ser tiradas na forma que as leis prevêem, tendo forma própria e se distinguem das outras espécies de cópias de documentos.



Onde faço a escritura pública?
R:
As escrituras públicas, que são os contratos entre as partes, podem ser feitas em qualquer cartório de Notas. Em Diamantina, podem ser feitas no Cartório de notas do 1º Ofício (Maria da Conceição Azevedo), Rua Antônio Felício dos Santos, 450, telefone: 531-1482; no Cartório de notas do 2º Ofício (Hedna Maria de Souza), Rua Macau do Meio, 158, sala 02, telefone: 531-3045; e no Cartório de notas do 3º Ofício (Shirley Terezinha Oliveira), Rua da Quitanda, 04, telefone: 531-3611.



Quais os poderes que coloco numa procuração, para regularizar imóveis?
R
: Para alienar, hipotecar, transigir, onerar ou praticar outros quaisquer atos, a procuração tem que ter poderes especiais e expressos.
A procuração para o foro em geral (ad judicia) não confere os poderes para atos, que o exijam especiais (art. 1.326 do Código Civil - alienar, hipotecar, transigir, onerar ou praticar outros atos).
Os advogados com procuração para o foro em geral ou ad judicia, não têm poderes para os demais atos. Precisam de nova procuração específica.



Pago o IPTU em meu nome, ele vale como documento?
R:
O IPTU é um documento relativo somente ao pagamento do imposto predial e territorial urbano. É apenas um imposto, e não vale como documento, ou seja, não comprova que quem pagou é o dono do imóvel. No direito brasileiro, é quem figura como proprietário no Registro de Imóveis, é que é o dono.



Pago o ITR em meu nome, ele vale como documento?
R:
O ITR é um documento relativo somente ao pagamento do imposto territorial rural. É apenas um imposto, e não vale como documento, ou seja, não comprova que quem pagou é o dono do imóvel. No direito brasileiro, é quem figura como proprietário no Registro de Imóveis, é que é o dono.



Qual a diferença entre o ITR e o CCIR?
R:
O ITR é um imposto territorial rural, administrado pela Receita Federal e a apresentação dos 05 últimos exercícios, possibilita a transferência dos imóveis rurais e permite os financiamentos bancários. O INCRA hoje em dia, apenas emite o CCIR do terreno rural, que é obrigatório.



Um estrangeiro pode adquirir qualquer imóvel?
R:
A legislação brasileira impõe restrições às aquisições de imóveis rurais por parte dos estrangeiros. A lei 5.709/71 regulamentada pelo Decreto 74.965/74 estabelece duas restrições. A primeira, é quanto a limitação de ¼ da superfície do município; a segunda, é quanto a área adquirida. Até 03 módulos, a aquisição é livre, ou seja, independe de autorização. De 03 módulos a 50 módulos, a aquisição somente poderá ser feita com autorização do INCRA. O módulo na Comarca de Diamantina, corresponde a 15,00ha.



O que é uma Certidão Vintenária?
R:
A certidão vintenária, é a certidão emitida pelo Registro de Imóveis, comprovando o tempo do domínio do imóvel registrado, como sendo superior a 20 anos.



Como faço para constar a construção?
R:
As construções só podem ser averbadas, se o proprietário já possui o lote ou o terreno registrado em seu nome. Para a averbação de uma construção é necessário um requerimento escrito, firmado pelo interessado, com firma reconhecida, acompanhado dos seguintes documentos: Certidão da Prefeitura Municipal comprovando a construção; Carta de Habitação ou Habite-se;e, a Certidão Negativa de Débitos para com o INSS. Esta última poderá ser dispensada, se a construção foi feita sem mão de obra assalariada, nos termos da lei, e até 70m2 de construção, devendo o proprietário assinar declaração específica para este fim.



Já tenho a construção e construí mais, como regularizar?
R:
O caso é de ampliação de construção e também deverá ser averbada no Registro de Imóveis. Para a averbação da ampliação é necessário um requerimento escrito, firmado pelo interessado, com firma reconhecida, acompanhado dos seguintes documentos: Certidão da Prefeitura Municipal comprovando a ampliação; Carta de Habitação ou Habite-se;e, a Certidão Negativa de Débitos para com o INSS.



Comprei um imóvel que está em nome de uma pessoa jurídica, como transferir?
R:
Caso a pessoa tenha interesse em continuar com a pessoa jurídica, o primeiro passo é a alteração contratual. Comprando as quotas, no caso de Ltda, estará adquirindo também parte do capital imobilizado da empresa. A partir da lei 8.934/94, art. 64, todos os contratos sociais (Ltda ou S/A) serão documentos hábeis para a transferência e averbação no Registro de Imóveis.
Caso a pessoa tenha interesse em ter este imóvel em seu nome, pessoa física, é o caso de uma alienação comum, ou seja, a pessoa jurídica vende o imóvel à pessoa física, através de uma escritura pública, que deverá ser levada a registro no Registro Imobiliário da Comarca.



Tenho uma firma (pessoa jurídica) e quero transferir meu imóvel para ela, como fazer?
R:
Estes casos, normalmente se dão por integralização ou incorporação. Deverá ser feita alteração no contrato social, e logo após, registrado ou averbado, conforme o caso, no Registro Imobiliário. Nos termos do art. 35, inciso VII da Lei 8.934/94, a alteração contratual deverá conter a descrição do imóvel, o número do registro e a outorga marital.



Foram alteradas a gerência e a administração de uma pessoa jurídica, como regularizar?
R:
Primeiramente, deverá ser feita a alteração contratual,e, logo após, averbada no Registro Imobiliário, cumprindo o princípio da continuidade dos registros públicos.



Tenho um imóvel e vou me casar, o imóvel continuará sendo meu?
R:
Atualmente, o regime de bens oficial é o da comunhão parcial. Neste regime, todos os imóveis adquiridos anteriormente ao casamento, não ficarão em comunhão com o futuro cônjuge, continuarão pertencendo exclusivamente a seu dono. Caso seja escolhido outro regime de bens, por exemplo, o da comunhão universal de bens, todos os bens adquiridos anteriormente ao casamento, passarão a pertencer ao casal.



Quando comprei meu imóvel era solteiro, agora estou casado, como regularizar?
R:
Com o casamento, há alteração do estado civil, com influência no direito de propriedade, devendo ser averbado. Para a averbação é necessário um requerimento escrito, da parte interessada, com firma reconhecida, acompanhado de uma cópia da Certidão de Casamento.



O regime de bens que adotei quando casei influi no meu imóvel?
R:
Quando há um casamento, tem que se escolher um regime de bens. Os regimes podem ser: Regime da comunhão parcial de bens; Regime da comunhão universal; Regime da separação de bens; e o Regime de participação final nos aquestos. É grande a influência do regime de bens, devendo estar averbado no Registro de Imóveis.
O regime da comunhão parcial de bens, no direito brasileiro é o regime legal, aquele em que não se escolhendo outro, será o que vai prevalecer no casamento civil. Este é um regime em que só se comunica, ou seja, fica pertencendo ao casal, os bens adquiridos após o casamento. Neste regime os bens adquiridos anteriormente ao casamento não se comunicam.
No regime da comunhão universal de bens, ficam em comunhão todos os bens adquiridos anteriormente, como os adquiridos após o casamento. Foi durante muitos anos o regime legal. A característica mais marcante é a de que cada um dos cônjuges possui a metade de todos os bens móveis e imóveis.
O regime da separação de bens, é o regime em que os patrimônios são distintos, ou seja, completamente separados. Cada um irá ter a posse e a administração dos seus próprios bens.
O regime de participação final nos aquestos, no qual cada cônjuge possui patrimônio próprio anterior ao casamento e tem direito, à época da dissolução da sociedade conjugal, à metade dos
bens adquiridos após a união.



Separei e depois divorciei, como fazer para o imóvel ser só meu?
R:
Na separação, a partilha de bens não é obrigatória, sendo facultativa ao casal quando da decretação da separação. No divórcio, a partilha se torna obrigatória. O Poder Judiciário, expedirá um Formal de Partilha, que deverá ser registrado no Registro de Imóveis, em que será atribuído a quem ficará pertencendo cada imóvel. Acontece também, do Poder Judiciário expedir Mandado, para as averbações e/ou registros necessários.



Comprei um imóvel financiado, ele ficou hipotecado com o Banco?
R:
Quando da compra de um imóvel financiado, existem dois atos, um é o da compra e venda, e o outro ato, é normalmente o da hipoteca. Com o dinheiro do financiamento, é feita a compra do imóvel; e, em contrapartida o proprietário oferece o imóvel como garantia ao empréstimo. Fica o imóvel portanto, hipotecado ao Banco como garantia do empréstimo efetuado.



Terminei de pagar as prestações do financiamento, o que fazer agora?
R:
Terminado o pagamento das prestações do financiamento, o credor deverá emitir a autorização de baixa da hipoteca e liberação do imóvel. Este documento particular, deverá ser levado ao Registro Imobiliário para averbação do cancelamento da hipoteca.



Desmanchei uma construção, como fazer?
R:
Trata-se de uma demolição. As demolições dos imóveis são averbadas no Registro Imobiliário, devendo a parte interessada, apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado de uma Certidão da Prefeitura Municipal, comprovando a demolição e a Certidão Negativa de Débitos para com o INSS.



Quero desmembrar meu terreno, como fazer?
R:
Os desmembramentos mais comuns, também chamados de desdobros, são aqueles em que o proprietário divide o seu imóvel em dois ou três. Neste caso, basta apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado de Certidão da Prefeitura Municipal, comprovando a aprovação do desdobro, bem como constando as divisas, medidas e confrontações das áreas desmembradas.
Também existe o desmembramento, em que é feita a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, ou seja, a via de circulação (Rua ou Av.) pavimentada ou não, desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação da existente. Neste tipo de desmembramento, deve-se observar a lei 6.766/79 e suas alterações posteriores - Lei de parcelamento do solo urbano.



Quero lotear meu terreno, como fazer?
R:
A regra do loteamento é praticamente a mesma desde a implantação da lei 6.766/79. Recentemente, a lei 9.785, de 29 de janeiro de 1.999, realizou modificações em algumas regras originais. A modificação mais importante, foi a alteração quanto a área destinada a equipamentos urbanos, sistema de circulação e espaços livres de uso público, que antes nunca eram inferiores a 35% da gleba do empreendimento. Agora, o Plano Diretor e a lei municipal, definem as regras e as referidas áreas públicas.
Depois do projeto aprovado pela Prefeitura Municipal, é necessário formalizar um processo administrativo, no Registro Imobiliário, antes do registro definitivo do empreendimento. Para formalizar o processo é necessário apresentar:
- Requerimento escrito pedindo o registro do loteamento;
- Memorial descritivo;
- Planta do projeto e 01 cópia;
- Título de propriedade ou Certidão da matrícula do imóvel;
- Certidão vintenária comprovando o domínio do imóvel ou Certidão inteiro teor dos registros referente ao período de 20 anos;
- Certidão Negativa de Tributo Federal (Receita Federal), Estadual (Fazenda Pública Estadual) e Municipal (Prefeitura Municipal)
- Certidão Negativa de Ações Reais, pelo período de 10 anos;
- Certidão Negativa de Ações Penais, referente a crime contra o patrimônio e contra a Administração pública;
- Certidão Negativa de Protestos, pelo período de 10 anos;
- Certidão Negativa de Ações Pessoais em nome do loteador, pelo período de 10 anos;
- Certidão Negativa de Ônus reais;
- Certidão Negativa de Ações Penais, pelo período de 10 anos;
- Anuência do cônjuge do loteador;
- Cópia do ato de aprovação (com base em lei municipal) e comprovante do termo de verificação das obras de infra-estrutura básica ou aprovação de um cronograma, com duração máxima de 04 anos, acompanhado do instrumento de garantia para execução das obras;
- Exemplar do contrato padrão de promessa de compra e venda ou de cessão ou promessa de cessão.
OBS: As Certidões que precisam ser extraídas dos últimos 10 anos, deverão ser em nome de todas as pessoas físicas ou jurídicas, que foram proprietárias da gleba neste período.
OBS: Após o término da apresentação dos documentos, deverá ser expedido Edital a ser publicado 03 vezes. Após a última publicação, aguarda-se 15 dias para possível impugnação, para após ser feito o registro.



Como fazer para doar meu imóvel aos meus filhos?
R:
A doação de imóveis dos pais aos filhos é muito comum. Também é comum os pais fazerem verdadeiras "partilhas em vida" a seus filhos. É necessário a apresentação da documentação dos imóveis, ao tabelião, em qualquer cartório de Notas, para que seja elaborada a escritura pública de doação,e, logo após, levada a registro no Ofício do Registro Imobiliário da Comarca.



Posso reservar o usufruto?
R:
Nas doações é comum a reserva do usufruto aos doadores. A reserva do usufruto poderá ser vitalícia ou não.



Posso impor cláusulas?
R:
Somente nas doações é possível a imposição de cláusulas. As cláusulas usuais são: Incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade.
A cláusula de incomunicabilidade é usada pelos doadores, para que independente de uma escolha futura de regime de bens, num casamento, o imóvel continue a pertencer somente ao donatário.
A cláusula de impenhorabilidade é usada pelos doadores, para criar a impossibilidade de fazer recair penhora, arresto e seqüestro sobre o bem imóvel, criando uma situação especial frente ao nosso direito.
A cláusula de inalienabilidade é usada pelos doadores, para impedir aos donatários a sua alienação.



Quero cancelar o usufruto, como fazer?
R:
O modo mais comum da extinção do usufruto é pela morte do usufrutuário. Neste caso, a parte interessada deverá apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado da Certidão de Óbito do usufrutuário e o comprovante do pagamento do ITBI, calculado sobre 1/3 do valor do imóvel. Após, deverá ser feita a averbação do cancelamento do usufruto, transformando a propriedade em plena a favor do nu-proprietário.



Meu registro não coincide com a medição atual, como consertar?
R:
Toda vez que for apurada em medição, uma área maior ou menor que a constante no registro da propriedade, torna-se necessário a sua retificação nos termos do art. 213 da Lei de Registros Públicos. O procedimento de retificação do registro, é um procedimento administrativo, porém, poderá ser requerido judicialmente através de um advogado. No Registro Imobiliário o ato é de averbação.



Ocupo uma área muito maior do que a que consta no meu registro, como consertar?
R:
Neste caso, podem existir duas possibilidades. A primeira, é o caso da retificação de área do imóvel, nos termos do art. 860 do Código Civil c/c art. 213 da Lei de Registros Públicos. A segunda, é o caso de uma posse, que somente será resolvida através da ação de usucapião. A ação de usucapião é judicial e somente poderá ser requerida por um Advogado. Após a sentença, transitada em julgado, o Juiz determinará o registro por Mandado. Este registro, deverá ser feito no Registro Imobiliário da Comarca.



O meu registro é antigo e não possui área total, como regularizar?
R:
A doutrina e a jurisprudência dominante indica a retificação de área (art. 860 do Código Civil c/c art. 213 da Lei de Registros Públicos), como sendo o meio apropriado para a especificação das áreas nos imóveis.
Toda interpretação que se possa fazer de uma lei, haverá de ser baseada nos princípios da Constituição Federal, e sendo assim, deverá ser observado princípios como o da legalidade, moralidade, publicidade e eficiência. Uma das grandes funções do Registro Imobiliário é a publicidade e a segurança das relações jurídicas, motivo pelo qual na maioria das vezes, nos méritos das decisões judiciais, vê-se comumente a vedação da inclusão de áreas em imóveis administrativamente.



Quero desmatar um pedaço do meu terreno rural para plantar, o que preciso fazer?
R:
O Código Florestal, modificado pela lei 7.803/89, acrescentou a averbação da Reserva Florestal Legal no Registro Imobiliário. É uma limitação que incide sobre cada propriedade rural, nas coberturas florestais naturais e nos maciços frutíferos, ornamentais ou industriais, para que a Autoridade Florestal possa autorizar um corte raso na área a ser explorada. A finalidade da averbação da Reserva Legal é delimitar uma área de cobertura florestal (20 %) que, além de ser preservada, não poderá ser cortada e/ ou explorada. Esta averbação dever-se-á fazer na matrícula do imóvel, através do Termo de Preservação de Floresta, emitido pelo proprietário e o IEF, tornando-se um ônus real que passará a acompanhar sempre o imóvel, seja em alienações ou desmembramentos posteriores.



Quero preservar uma área com árvores no meu terreno rural, o que preciso fazer?
R:
Independente da necessidade da exploração da cobertura vegetal, nos termos do Decreto 39.401, de 21 de janeiro de 1998, as coberturas florestais das propriedades privadas, ainda não preservadas, poderão ser gravadas com perpetuidade, desde que reconhecidas por Portaria do Diretor Geral do Instituto Estadual de Florestas, em que reserve a cobertura vegetal particular, de interesse público.
É necessário apresentar no Registro Imobiliário da Comarca, para a devida averbação na matrícula do imóvel, o seguinte: Termo da Reserva do Patrimônio Natural, devidamente assinado pelo proprietário, com firma reconhecida, assinado pela autoridade florestal, acompanhado de duas testemunhas; Portaria da Autoridade Florestal; Carta de anuência, quando necessário.



Meu terreno rural agora está situado na área urbana, como regularizar?
R:
As delimitações da área urbana, ou de expansão urbana, são determinadas por lei municipal. Portanto, é comum uma área rural passar a pertencer ao perímetro urbano de uma cidade. Para regularizar, é necessário um requerimento escrito da parte interessada, com firma reconhecida, acompanhado de Certidão da Prefeitura Municipal comprovando a descaracterização do imóvel de rural para urbano, com base em lei municipal.



Quero mudar o nome do meu terreno rural, como regularizar?
R:
Para a mudança da denominação de um imóvel rural, é necessário a apresentação de um requerimento escrito, firmado pelo proprietário, com firma reconhecida, para ser averbado na matrícula do imóvel no Registro Imobiliário da Comarca.



O que é o Registro Torrens?
R:
O Registro Torrens é um sistema de registro que predomina nas colônias inglesas da Oceania. No Brasil, este tipo de registro é facultativo e não dispensa a aquisição comum no Registro Imobiliário. A finalidade mais importante é a de tornar o imóvel insuscetível de reivindicação e garantida a propriedade pelo Estado. Este sistema, possui duas fases. A primeira é a fase extrajudicial, em que o Registro Imobiliário faz um exame prévio de toda a documentação apresentada. A segunda fase, é a judicial em que serão expedidos editais para possíveis contestações. Caso não haja contestação, o Juiz determinará o registro.



Tenho um terreno rural, em comum com outros, como separar minha parte?
R:
Quando se é proprietário de um imóvel, em comum com outros, quer dizer que se formou uma co-propriedade. Neste tipo de aquisição, cada um é proprietário de uma fração do todo. Para separar esta fração, deverá ser providenciada juntamente com os outros condôminos, escritura pública de divisão amigável ou não sendo possível, deverá ser requerida a dita divisão judicialmente.


Tenho dois terrenos que são juntos, mas com registros separados, como unificar?
R:
Quando o mesmo proprietário é possuidor de dois ou mais imóveis, contíguos, pode ser feita a sua unificação num único registro. A Lei de Registros Públicos prevê que o proprietário faça requerimento escrito, com firma reconhecida, juntando os demais documentos necessários. O procedimento administrativo é presidido pelo Oficial que depois de encerrado, deverá ser averbado.



Meus pais faleceram, o que tenho que fazer?
R:
Quando há o falecimento do proprietário do imóvel, os herdeiros terão que providenciar o inventário, através de um advogado, para obterem a disponibilidade do imóvel. Após o término do inventário, o Juiz expedirá um Formal de Partilha ou Certidões de Pagamento, para que os herdeiros possam registrar seus quinhões no Registro Imobiliário da Comarca.



Quero vender minha parte na herança, mas o inventário ainda não terminou, como fazer?
R:
A forma mais comum é a venda feita através de escritura pública de cessão de direitos hereditários. Esta escritura não pode ser registrada no Registro Imobiliário, devendo ser apresentada no processo de inventário ou arrolamento. Após a homologação da partilha, e a expedição das Certidões de Pagamento, a cessão poderá ser devidamente registrada no Registro Imobiliário.



Sou posseiro de um terreno, ele passou a ser devoluto?
R:
A posse existe tanto em terrenos particulares, quanto em terrenos devolutos. A diferença é que em terrenos particulares, ou seja, aquele que já teve proprietário, resulta na ação de usucapião. A posse em terrenos devolutos, resulta na legitimação feita pelo Estado, através do ITER.



O que é um terreno devoluto?
R:
Terreno devoluto é aquele pertencente ao Estado, rural ou urbano, que não está registrado ou matriculado no Registro Imobiliário da Comarca.



Não tenho tempo para providenciar a documentação necessária para obter o registro e/ou averbação, o que fazer?
R:
Toda a documentação a ser providenciada, para os registros e/ou averbações, podem ter assessoria ou intermediação de um Advogado. Normalmente, estas intermediações são feitas por um Despachante Imobiliário.



Quais são os agrimensores na Comarca?

R: Antonio Basileu Araújo Filho
Rua Jogo da Bola, 306
(38)3531-2225

Deilson P Araújo
Rua Gutemberg, 96
(38)3531-8628

Eduardo Pires
Travessa Duque de Caxias, 29
(38)3531-2914

Gustavo Marcio Botelho
Rua Juca Neves, 473-A
(38)3531-7452

Ilacir Soares de Paula
Rua Herculano Pena, 290
(38)3531-2760

João Marcos Guedes
Avenida José de Magalhães Pinto, 198
(38)3535-1130

João Walter Almeida Hugo
Rua dos Coqueiros, 43
(38)3531-3336

Luiz Gonzaga Santiago
Rua do Amparo, 247
(38)3531-1257

Paraná – Planejamentos e Perícias Técnicas Ltda
Fernanda Bonzanini
(44)9962-4564

Planejar Engenharia de Projetos e Negócios Ltda
Guanhães
(33)3421-4506

Sinval Antônio de Noronha Rocha
Rua das Palmeiras, 667
(38)3546-1306

Geopro Brasil

Cláudio Santos

(38)8801-8015

Vilson Cardoso Machado
Rua Farinha Seca, l.056
(38)3531-7586



Como devem ser identificados os herdeiros no processo de arrolamento ou inventário?
R:
nome completo, nacionalidade, estado civil e regime de bens, se houver, profissão, carteira de identidade, CPF, residência e domicílio e o CP.



Devem ser declarados todos os imóveis no processo de inventário/arrolamento?
R:
Sim, obrigatoriamente todos os imóveis. Somente pode ser excluído algum imóvel quando o regime de bens que rege a sociedade conjugal, especificarem que é de propriedade exclusiva de um dos cônjuges. EX: Imóvel adquirido antes do casamento, tendo sido adotado o regime da comunhão parcial de bens. Este imóvel poderá ser excluído do procedimento do inventário.



No estado civil de casado, adquiri um imóvel e no Registro Imobiliário o mesmo foi registrado somente no meu nome, devo então concluir que me pertence exclusivamente e aí excluí-lo do procedimento de inventário?
R:
Se a aquisição do imóvel se deu na vigência da sociedade conjugal, regra geral, o imóvel deverá ser levado ao procedimento de inventário/arrolamento. Na aquisição de qualquer imóvel, é necessária a qualificação do adquirente, constando dentre outras coisas, se o adquirente é casado. Caso seja, a aquisição é feita para a sociedade conjugal e não somente para o adquirente exclusivamente.



Através de advogado foi requerida a divisão judicial do imóvel. A área da divisão é maior que a área constante do registro imobiliário. Pode ser feito o registro da divisão?
R:
Não, a divisão seja judicial ou contratual não é atributiva de domínio. A divisão é meramente declaratória, não podendo acobertar posse ou grilagem de terrenos.



Pode ser feita compra e venda de imóveis entre cônjuges?
R:
A princípio sim. A possibilidade de se mudar o regime de bens, trouxe como conseqüência a possibilidade da transação da compra e venda entre os cônjuges para as devidas adequações dos bens. Pode também ocorrer a transação da compra e venda, conforme o regime de bens da sociedade conjugal, para que se crie a co-propriedade. Deve-se ter muita cautela, visto que a transação entre cônjuges pode resultar na mudança do regime de bens. Passamos da imutabilidade do regime de bens na sociedade conjugal, para a mutabilidade. A mudança, ou seja, o principal é a possibilidade da mudança do regime de bens e em decorrência desta mudança, como acessório, é a possibilidade da transação entre os cônjuges. Um conseqüência do outro.



Pago o ITR do terreno rural, mas ainda não tenho o cadastro no INCRA, está correto?
R:
Não, o cadastro do ITR é fiscal, ou seja, é para tributação do imposto da terra. O cadastro no INCRA é o cadastro do imóvel rural.



Como se deve descrever ou caracterizar um imóvel?
R:
Se for urbano, o lado da rua, se par ou ímpar. A frente, os lados e os fundos, com seus confrontantes e medidas; se for rural, a descrição do imóvel deverá ser feita por GPS, contendo também os confrontantes e medidas. A área total e sua localização são obrigatórias em ambas as situações.



Quais as formas de partilha dos imóveis no inventário?
R:
A forma mais usual é a aritmética, podendo também ser feita de forma geodésica, desde que o imóvel seja divisível.



Quais são os prazos de regularização dos imóveis rurais?
R:
Imóveis de 5.000ha. ou superior o prazo venceu em 30/01/2003;
Imóveis de 1.000ha. a 5.000ha. o prazo venceu em 30/10/2003;
Imóveis de 500 ha a 1.000ha. o prazo será 20/11/2008;
Imóveis com menos de 500ha o prazo será 20/11/2011.



O que é a retificação de área administrativa?
R:
É o procedimento presidido pelo Oficial do Registro Imobiliário, com apresentação de documentação e prazos contados no Registro Imobiliário para correção de área e divisas. A correção da área pode ser a maior ou a menor. Terminado e transformado em título válido, será averbado na matrícula do imóvel.



Qual é o prazo da retificação de área administrativa?
R:
Não existe prazo para requerer. No momento da verificação do erro do registro, a parte interessada poderá solicitar a sua retificação. Durante a tramitação e por analogia, deverão ser respeitados os prazos do Código de Processo Civil.



Quais os documentos necessários para a retificação de área administrativa?
R:
Requerimento escrito com firma reconhecida, planta (Se rural nos termos das Instruções do INCRA), memorial com referência da estação ativa georreferenciada (sistema UTM – coordenada plana, meridiano central -45º Wgr, Datum SAD-69 - Brasil, declaração de responsabilidade do técnico e do proprietário, ART, Anuência dos confrontantes, e, se rural, ITR, CCIR e Reserva Florestal Legal). Este Ofício Imobiliário solicita dos responsáveis técnicos cópia do memorial descritivo em disquete ou CD para conferência dos dados e correta identificação do imóvel.



De quem é a responsabilidade na retificação de área administrativa?
R:
Do proprietário e do responsável técnico. O Registrador só pode ser responsabilizado se descumprir a legislação.



Como é feita a condução e contagem de prazos no procedimento de retificação administrativa dos imóveis?
R:
A condução do procedimento administrativo de retificação é feita pelo Oficial Registrador que faz cumprir o princípio da legalidade e a lei de Registros Públicos;e, os prazos adotados são os do Código de Processo Civil, por analogia, só concluindo o procedimento quando do cumprimento de todo o ordenamento jurídico aplicável. Somente após a conclusão do procedimento administrativo, quando é transformado em título, é que inicia-se a contagem do prazo para registro.



Existe prazo para registrar escritura pública de aquisição feita por estrangeiros?
R:
A escritura pública de imóvel rural tem que ser apresentada no Registro Imobiliário dentro de 15 dias após a sua lavratura.



O passaporte substitui a Carteira de Identidade na identificação dos estrangeiros na aquisição de imóveis?
R:
Não, passaporte não é carteira de identidade (art. 54 da lei 6.815/1980).



Quais os documentos necessários para a correta identificação de estrangeiros quando da aquisição de imóveis?
R:
Se a aquisição for de imóvel urbano: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade ou CPF ou filiação, residência e domicílio. Se a aquisição for de imóvel rural: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF, prova de residência no território nacional e autorização do INCRA se for o caso.



Qual a área de aquisição livre de imóvel rural para estrangeiros
R:
A aquisição é livre até 45 ha. Acima desta área necessitará de autorização do INCRA.



A sociedade simples tem limitação para adquirir imóveis rurais, quando representadas por estrangeiros?
R:
Sim, quando a sociedade simples for adquirir imóveis rurais e estiver representada por estrangeiro, terá que se observar a limitação de 45 ha., de aquisição livre. Quando a empresa for adquirir área superior ao limite livre, a lavratura da escritura dependerá de autorização do INCRA. Pelo Código Civil, a sociedade simples será exercida por não empresários ou por autônomos, dirigindo pessoalmente a empresa, equiparam-se à pessoa física para aquisição de imóvel rural nos termos do Decreto nº. 74.965, de 26/11/1974.



A sociedade empresária tem limitações para adquirir imóveis rurais, quando representadas por estrangeiro?
R:
Se a sociedade empresária não tiver a maioria do seu capital social em nome de empresários estrangeiros, não terá limites para aquisição de imóveis rurais. Se for empresa ou sociedade estrangeira, dependerá de autorização para aquisição de imóveis rurais.



Pode o estrangeiro, ao adquirir imóveis, somente apresentar passaporte?
R:
O passaporte é documento de identificação entre países, não sendo carteira de identidade (art. 54 da lei 6.815/1980). O passaporte não é documento hábil para reconhecimento da identidade e capacidade civil. Somente o estrangeiro residente no país poderá adquirir imóvel rural nos termos do Decreto nº. 74.965, de 26/11/1974.



Pode ser registrada Promessa de Compra e Venda de imóvel rural em que o promissário comprador seja estrangeiro?
R:
Só pode ser registrada se a área do imóvel não exceder 45 ha., em que a aquisição é livre. Acima de 45 ha., deverá ser feita por escritura pública, obedecendo e contendo as restrições e autorizações previstas no Decreto nº. 74.965, de 26/11/1974.



Quais as informações devem ser fornecidas ao Registro Imobiliário para expedição de Certidão para processo de usucapião?
R:
As informações básicas são o nome do proprietário do imóvel ou a denominação do imóvel se for imóvel rural. Quando a usucapião for de parte do imóvel, deverá ser informado o imóvel quando em sua totalidade. Somente com as informações sobre a posse constante dos autos de usucapião, nem sempre é possível a identificação, visto que as confrontações atuais nem sempre são as constantes do Registro Imobiliário, uma vez que possui as informações anteriores. É necessário colaboração da parte interessada. Também é de grande ajuda para as pesquisas nos Indicadores e plantas cartográficas a indicação da latitude e longitude.



Quais as informações devem ser fornecidas ao Registro Imobiliário para expedição de Certidão exigida para formalização de legitimação ou aquisição de terras devolutas?
R:
A constatação ou separação das terras particulares das devolutas não é um procedimento fácil. O Estado de Minas Gerais, através do ITER – Instituto de Terras do Estado de Minas Gerais, através de lei estadual faz uma separação administrativa destas terras, na forma de exclusão. O correto seria um procedimento discriminatório que nunca ocorreu. Dentre vários documentos solicitados pelo ITER está a Certidão do Registro Imobiliário. Para a expedição desta Certidão, procuramos identificar o imóvel e se localizado o registro, expedimos comunicação de que se trata de terra particular, devendo o procedimento ser a da usucapião. Este Ofício Imobiliário exige também neste caso as informações dos proprietários antecessores e informações básicas do próprio ITER para a realização das buscas. Também é de grande ajuda para as pesquisas nos Indicadores e plantas cartográficas a indicação da latitude e longitude.



É possível fazer documentos de separação, divórcio, inventário e partilha que não seja judicialmente?
R:
Após a lei 11.441, de 04 de janeiro de 2007, o inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual administrativos podem ser feitos nos tabelionatos com a presença de um advogado. Após ser lavrado o instrumento notarial, deverá ser levado ao Serviço do Registro de Imóveis da Comarca para o devido registro e/ou averbação. É uma alteração do sistema processual civil, após a Constituição de 1988. São mudanças e atualizações que fortalecem a segurança jurídica contratual, de atos que historicamente estavam sujeitos à tutela jurisdicional.



Quais documentos devem levar ao tabelionato para a Separação consensual?
R:
Entendemos que as pessoas deverão estar com os seguintes documentos: Carteira de Identidade e Cartão do CPF, Certidão de casamento atualizada, Certidão de pacto antenupcial, se houver, Carteira da OAB do assistente. As demais informações deverão ser obtidas no tabelionato, bem como deverá ser cumprido o Provimento nº 164/2007 da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais.



Quais documentos devem levar ao tabelionato para Separação consensual e partilha de bens?
R:
Entendemos que as pessoas deverão estar com os seguintes documentos: Carteira de Identidade e Cartão do CPF, Certidão de casamento atualizada, Certidão de pacto antenupcial, se houver, Certidão das matrículas dos imóveis, Carteira da OAB do assistente. As demais informações deverão ser obtidas no tabelionato, bem como deverá ser cumprido o Provimento nº 164/2007 da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais.



Quais documentos devem levar ao tabelionato para o Divórcio consensual direito?
R:
O divórcio consensual direto exige a prova de dois anos de separação de fato dos cônjuges. A Prova do prazo deve ser feita por testemunhas. As demais informações deverão ser obtidas no tabelionato, bem como deverá ser cumprido o Provimento nº 164/2007 da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais.



Quais documentos devem levar ao tabelionato para o Inventário e Partilha?
R:
Entendemos que as pessoas deverão estar com os seguintes documentos: Carteira de Identidade e CPF dos herdeiros e do falecido, Certidão de óbito, Certidão de casamento, Certidão do pacto antenupcial, se houver, Certidão das matrículas dos imóveis, documentos que provem a avaliação dos imóveis, Certidão comprobatória da inexistência de testamento, Certidão negativa de tributos municipais, Comprovante do pagamento do Imposto Causa Mortis, Certidão negativa conjunta da Receita Federal. As demais informações deverão ser obtidas no tabelionato, bem como deverá ser cumprido o Provimento nº 164/2007 da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais.



Como eu verifico a função social da propriedade no Registro Imobiliário?
R:
Primeiramente, o direito de propriedade, sob a ótica do legislador civil pátrio, não é uma função social. A função social da propriedade não pode ser aplicada pelo Registrador. Entendemos que a única parcela de contribuição do Registro Imobiliário para com a função social da propriedade, é a possibilidade dele expedir a requerimento de qualquer pessoa, Certidão dos registros ou matrículas das propriedades, devidamente inscritas. Consequentemente, não é no Serviço do Registro de Imóveis que é verificado a função social da propriedade.



O Registro Imobiliário deve verificar a função social dos contratos?
R:
A função social do contrato, constante no novo Código Civil, tem por finalidade limitar principalmente a vontade dos contratantes, uma vez que era possível contratar sobre qualquer matéria, nas condições que pretendiam os contratantes. O contrato hoje, aplicando corretamente a função social, privilegia a proteção dos valores existenciais em relação aos interesses meramente patrimoniais. Não cabe ao Registrador a verificação da função social nos contratos, cabendo e devendo extrair do contrato, somente os direitos reais, deixando as demais condições do contrato no âmbito pessoal, que não tem ingresso nas tábuas registrais.



Em que tabelionato posso lavrar instrumentos públicos de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual?

R: Pela legislação, qualquer tabelionato estaria apto para a lavratura dos instrumentos. Os Oficiais do Registro Civil dos distritos da Comarca de Diamantina, não possuem treinamento suficiente para a lavratura destes atos.



Quais documentos devem ser apresentados para a averbação premonitória do ajuizamento da ação de execução?
R:
Deve ser apresentado ao Registro Imobiliário requerimento escrito, com firma reconhecida, indicando as averbações a serem feitas, acompanhado de Mandado ou Certidão comprobatória do ajuizamento da execução, contendo os dados previstos no art. 615-A do Código de Processo Civil.



Posso marcar hora para atendimento no Registro Imobiliário?
R:
Entendemos que não! Os atendimentos devem ser feitos por ordem de chegada, observando a preferência de mulheres com crianças de colo, pessoas portadoras de deficiência física e maiores de 60 anos, atendidos também o critério do bom senso. Quanto aos profissionais do direito, caso não seja atendimento de balcão e o assunto requerer atendimento do Oficial titular, o mesmo será feito na sala do Registrador, sob seu critério. O atendimento no balcão tem preferência ao atendimento solicitado por telefone ou e-mail.



Este Ofício Imobiliário está preparado para atendimento à pessoa portadora de deficiência física?
R:
Sim, a entrada está no mesmo nível do passeio da via pública, permitindo o direito de ir e vir do deficiente físico, bem como garantindo a ele o direito da igualdade. Como o centro da cidade é tombado pelo IPHAN e a maioria do seu terreno não é plano, o deficiente físico necessitará de ajuda para subir no passeio público. A adequação do passeio público só pode ser feita com aprovação do Município e do IPHAN. Para acesso ao hall de atendimento, não há escadas nem degraus e não há necessidade de ajuda ao deficiente físico, com medidas mínimas de 1,10 x 0,80, permitindo rotação mínima de 90º (NBR-9050).



Este Ofício Imobiliário participa de algum projeto de melhor atendimento ao público?
R:
Sim, está implantado um sistema simplificado mas eficiente de qualidade e produtividade no trabalho para os funcionários. Este atual Registrador, aplica a Cartilha do Setor de Serviços Imobiliários do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade – PBQP. Disponibilizamos também Auto Atendimento através do site www.carloseduardo.adv.br e temos convênio com o site www.cartorio24horas.com.br.



Estas perguntas e respostas refletem à forma de interpretação do Ofício Imobiliário de Diamantina?
R:
Sim, até que a legislação mude ou a Corregedoria de Justiça expeça orientação sobre qualquer das questões aqui colocadas. Caso o profissional do direito, apresentando documentação para registro ou averbação, discordar da interpretação da legislação, poderá na forma do art. 198 da Lei de Registros Públicos, requerer a suscitação de dúvida ao Registrador que a remeterá ao MM. Juiz Diretor do Foro, que a decidirá.



Foi proposta ação de usucapião face a ninguém, ou sob argumento de que o terreno era devoluto. Se for levado o título (Mandado) a registro, ele poderá ser feito?

R: A princípio o registro teria que ser negado e expedido nota de devolução nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos, com base no § 3º do art. 183 da Constituição Federal e das súmulas 263 e 391 do STF, obedecendo também os princípios da continuidade e disponibilidade dos Registros Públicos. A nosso critério, realizamos busca nos Indicadores Pessoal e Real e tentamos encontrar a área do terreno que sofreu a prescrição aquisitiva em nome de algum particular. Caso possa ser identificado o imóvel em nome do particular, o registro da Usucapião poderá ser feito, lançando como anterior o registro em nome do particular que sofreu a prescrição aquisitiva, cumprindo-se o princípio da continuidade. Desta forma os princípios básicos dos Registros Públicos são cumpridos. Quanto ao mérito da ação e/ou da sentença, não cabe ao Registro Imobiliário seu exame. O exame fica limitado ao cumprimento da legalidade e continuidade dos Registros Públicos. Caso seja suscitada dúvida e o MM. Juiz de Direito Diretor do Foro determine o registro, será o mesmo efetivado. Caso na sentença constem as devidas citações ou exista a anuência do Estado na discussão sobre terras devolutas, o registro da usucapião será feito sem necessidade de suscitação de dúvida ao MM. Juiz de Direito.



Pode ser vendida fração ideal de um imóvel?

R: Regra geral sim. A alienação da fração ideal ou co-propriedade não é proibida pela nossa legislação civil. A exceção é quando o proprietário faz uma alienação de uma fração ideal, acobertando um desmembramento, burlando assim a legislação do uso e ocupação do solo urbano (Legislação federal e o Plano Diretor). Neste caso o título de alienação fere os princípios básicos da legalidade e disponibilidade dos Registros Públicos.



Pode ser vendida fração ideal de um imóvel, quando o proprietário anterior já possuía era uma fração ideal?

R: Sim. Esta forma de alienação é uma forma clara de que o proprietário anterior não está tentando ou burlando a lei. Se a co-propriedade já existia nada impede a sua alienação.



Quando a Prefeitura Municipal não aprova o desmembramento ou desdobro de um imóvel, esta alienação pode ser substituída por uma venda de fração ideal?

R: Não. Esta é uma forma clara de que se está tentando burlar a lei. Normalmente tenta-se construir a tese de que uma área em X metros quadrados equivale a X em fração ideal e que por isso a alienação é legal. Não é! Na verdade, esta sendo criada uma situação de fato e uma situação de direito, com conseqüências para a legalidade, bem como fica claro que está se tentando burlar a lei de uso e ocupação do solo urbano.



Às vezes, escrituras públicas de alienação de imóveis ficam pendentes por atos de averbações anteriores, seja de alteração de estado civil, seja de alteração de confrontante, etc. Como prevenir?

R: A melhor prevenção é solicitar que o tabelião conste do ato notarial ou escritura pública, que as partes interessadas solicitam e requerem as averbações necessárias no registro ou na matrícula do imóvel dos dados e ocorrências constantes do instrumento público. A escritura pública não deixa de ser um contrato e como tal podem constar declarações e requerimentos além da redação de praxe. Esta providência supre a necessidade da parte interessada formalizar requerimento escrito juntando a documentação, na forma do art. 246 da Lei de Registros Públicos, salvo as exceções da lei. Na verdade, o correto mesmo, seria o tabelião fazendo exame da documentação e identificação das partes, exigir que a parte interessada providenciasse as averbações necessárias no imóvel, para consequentemente, no ato da expedição da Certidão Negativa de ônus esteja completa, para arquivo do tabelionato.



Por que o Registro Imobiliário está exigindo descrição por GPS em áreas desmembradas de área maior, cuja área é inferior à exigência da Certificação da Poligonal?

R: A exigência da descrição ou caracterização do imóvel rural ser por GPS decorre de dispositivo legal constante da Lei de Registros Públicos. Os prazos para as propriedades rurais passarem a ser identificadas por GPS é decorrente de outra legislação federal (lei 10.267/2001), que foi regulamentada por Decretos 4.449/2002 e 5.570/2005 fixando os devidos prazos. Até agora, a maioria da doutrina encontrada entende que o cumprimento dos prazos da correta identificação do imóvel rural independe da previsão legal da caracterização do imóvel novo, que servirá para a abertura da matrícula. Entendemos também que toda vez que a descrição do imóvel rural, decorrente de desmembramento, parcelamento, remembramento ou qualquer outra situação de transferência, for base para abertura de matrícula deverá ser cumprido o disposto no art. 9º dos Decretos regulamentadores.



Nas descrições dos imóveis novos, ou seja, o imóvel resultante de desmembramento de área maior ou alienação de área remanescente é necessário que esta descrição nova seja feita somente por agrimensores?

R: No caso do imóvel rural não é uma necessidade; e sim uma obrigatoriedade. Na vigência da atual legislação, todo imóvel rural (após o vencimento dos prazos legais, e/ou descrição de imóvel novo como desmembramento ou áreas remanescentes) deve ser georreferenciado (GPS) com equipamento de precisão, nos termos das instruções do INCRA. Nos casos dos imóveis urbanos, é necessário somente o Memorial Descritivo com a indicação da área total, medidas laterais e confrontações.



Por que alguns registros não possuem a qualificação completa do adquirente, principalmente quanto ao CPF e CI?

R: Os critérios de identificação dos adquirentes não foram sempre os critérios atuais. O Registro Imobiliário em Diamantina iniciou suas atividades em 1865, ou seja, na metade do século 19. Os registros feitos nas legislações passadas são atos jurídicos perfeitos e estão de acordo com a legislação vigente à época. Por exemplo, a identificação dos adquirentes nos registros feitos a partir da vigência do Decreto 4.857, de 09 de novembro de 1939 (art. 247) até a vigência da atual Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), previa que era necessário somente o nome, domicílio, profissão, estado civil e residência. A inclusão do CPF e CI foi na vigência da atual Lei de Registros Públicos. Não podia ser diferente, o CPF só foi criado no início de 1970.



Por que ainda existem alguns registros com a descrição dos imóveis de forma falha?

R: Os critérios de identificação dos imóveis não foram sempre os critérios atuais. O Registro Imobiliário em Diamantina iniciou suas atividades em 1865, ou seja, na metade do século 19. Os registros feitos nas legislações passadas são atos jurídicos perfeitos e estão de acordo com a legislação vigente à época. O Brasil iniciou seu controle imobiliário espelhando no modelo da transcrição do título, em que somente era necessária a identificação da circunscrição judiciária, denominação do imóvel se rural e rua se urbano e suas características e confrontações. Era comum naquela época a divisa ser por valos, a citação de um morro ou córrego, ou até uma árvore que se destacasse na vegetação. Hoje a identificação do imóvel é feita espelhando-se no modelo alemão. O fólio real. A atual Lei de Registros Públicos criou a matrícula com uma identificação mais precisa. A descrição dos imóveis nas legislações anteriores não é falha ou irregular, somente não estão no padrão atual, e podem ser atualizados pela parte interessada na forma da lei.



Às vezes o Registro Imobiliário além de estar de posse da escritura pública para efetivação de registro e/ou averbação, ainda pede à parte cópia de outros documentos para arquivo. Isto é legal?

R: Sim, apesar de o ato notarial ter sido elaborado por um tabelião que tem fé pública, pode ter ficado omisso algum aspecto que pode ser solucionado com a apresentação à parte de cópia do documento regularizando o princípio da legalidade e publicidade. Além da Lei de Registros Públicos, deve ser observada a lei 8.159/91 e o Decreto 4.073/02 que dizem respeito à formação dos arquivos públicos, com a formação dos conjuntos de documentos produzidos e recebidos pelos agentes com cargo ou função pública. As serventias notariais e registrais exercem sua função de forma a evitar conflitos, objetivando harmonizar interesses divergentes e contribuindo assim, para uma sociedade com menos conflitos e demandas judiciais.



As atividades Notarial e Registral são subordinadas ao Código de Defesa do Consumidor?

R: No princípio existiram dúvidas se a atividade notarial e registral estavam subordinadas ao Código do Consumidor. Com a pacificação da jurisprudência, inclusive na decisão do Recurso Especial nº. 625.144-SP (2003/0238957-2) do Superior Tribunal de Justiça, em que foi Relatora a Ministra Nancy Andrighi, ficou claro que “A atividade notarial não é regida pelo CDC”. Ainda a este respeito, a lei dos notários e registradores (lei 8.935/94) não consignou estes serviços praticados como fornecedor de serviços, nos termos do art. 3º da lei 8.078/90. As atividades notariais e registrais são fiscalizadas pelo Poder Judiciário, através do MM. Juiz de Direito Diretor do Foro da Comarca. No entanto, entendemos que no atendimento de balcão diretamente relacionado com direitos do cidadão, pode-se aplicar as regras contidas no Código de Defesa do Consumidor.



Foi lavrada uma escritura pública de venda de uma área remanescente de uma matrícula de um imóvel. É obrigatório o tabelião fazer a descrição da área remanescente na escritura pública?

R: Sim. Um imóvel devidamente caracterizado na sua respectiva matrícula no Registro Imobiliário, que sofrer alteração por sucessivas vendas e/ou desmembramentos, perde totalmente a identificação do imóvel como área remanescente. Dentre as obrigações básicas do tabelião de identificação das partes, está a obrigação da correta identificação do imóvel objeto da alienação, visto que investido de cargo e função pública está obrigado a observar o princípio da segurança jurídica. A lavratura de uma escritura sem a correta identificação da área remanescente impede o Registrador Imobiliário de cumprir o art. 228 da Lei de Registros Públicos. Os Registros Públicos podem e devem afastar títulos incompletos ou irregulares, que ferem frontalmente a legislação instrumental da administração pública de interesses privados

20 comentários:

juliane disse...

Ola Sancho, surge uma dúvida...no ato do registro por contratos particulares, alguns registros de imóveis da minha região exigem cópia autênticada de RG e CPF, das partes(compradores, vendedores, locadores e locatários),visto que somente Carteira de Identidade e Cpf, não aceitam outros documentos,como:OAB,CNH e outros; essa exigência procede? Agradeço atenção.

Editor disse...

É, depende muito de cada entendimento, ao meu ver não tem nenhum problema em aceitar se não acabaremos se tornando eternos burocratas da Lei.

Editor disse...

Poderia ser mais clara, se for só um imóvel, ( 1 registro ) e se a compra for feita em condomínio ( 1 regitro )
não ha que se falar em dois registros, mais teria que realmente ver o caso concreto. Se poder se mais clara.

Sancho Neto.

catia disse...

ola, queria saber sobre um inventario dos meus sogros ja falecidos casados em comunhao total de bens no entanto juntos nao adquiriram nada ela por sua vez junto com seu unico irmao ainda vivo herdou da sua mae falecida quando ainda era menor assim como seu irmao algus imoveis seu pai fez inventario dividiu os bens e minha sogra e seu irmao venderam 2 terrenos e ficaram com um em condominio ela fez um formal de partilha mas nao conseguiu registrar no registro de imoveis foi impugnado e deixou assim agora ja falecida descobrimos que no registro de imoveis nada consta no nome dela nem do irmao mas sim no nome da falecida mae inclusive 1 terreno que ja tinha sido vendido anos atras que o atual proprietario nao passou para seu nome continua no nome da mae dela o cartorio diz que temos que refazer o inventario da mae da minha sogra para poder registrar no cartorio , dai o que tiver no nome da mae da minha sogra tambem entra e depois fazer um novo inventario para minha sogra como ficara os terrenos que aparecem no nome da mae da minha sogra que ja foram vendidos?

Bruna disse...

Olá, eu tenho um imovel que está no meu nome, porem é uso e fruto de meus pais. Caso a minha queira tirar uma certidao negativa de imoveis, irá aparecer que ela já tem um imovel ou nao constara nada. Obrigada. Bruna

Bruna disse...

Olá, tenho um imovel no meu nome, sendo uso e fruto de meus pais. Caso a minha mae queira tirar uma certidao negativa de imoveis irá constar que ela já tem um imovel ou nao aparece nada. obrigada bruna.

OSWALDO RODRIGUES disse...

Herdei um apto adquirido por minha mãe por contrato de compromisso de compra e venda. Esse contrato de compromisso estava registrado no Registro de Imóveis.
Com o falecimento dela, foi lavrada uma escritura de arrolamento e me tornei titular dos direitos do compromisso de compra e venda do imóvel.
Os compromitentes faleceram com inventário normal no Forum que está arquivado.

Pergunto: Como posso me tornar titular do domínio do imóvel? Preciso requerer um ALVARÁ no inventário dos compromitentes para que o Juiz autorize a averbação desse DOMÍNIO?
Grato antecipadamente
OSWALDO

Anônimo disse...

um homem comprou 446 metros, uma esquina e quando comprou pelo jeito deu um jeitinho de avançar em terreno que não era dele do lado direito contrario a esquina onde moro. acontece que no cartório ele tinha 446 metros e na realidade visulamente ele tinha mais, vendeu o primeiro pedaço que destacou da matricula dele, na verdade vendeu terreno dos outros e no final teve que passar escritura destacando essa área da matricula dele, depois teve que destacar mais um pedaço, acabou ficando eu e ele.no cartorio de registro restou somente 224 metros de área remanescente.
[21:52:50] iesda barbosa barakat: ele quando a mulher dele estava viva vendeu para um homem que registrou somente no tabelionato, esse homem vendeu para uma mulher que registrou somente no tabelionato e eu estou a 20 anos aqui, comprei dessa mulher que inclusive tinha até alvará para que ele passasse escritura representando a mulher dele que estava morta, mas ele nao ia passar escritura fazendo o alvará dela por duas vezes vencer, foi aí que ela resolveu me vender.í
[21:53:48] iesda barbosa barakat: construi minha casa desdobrei o lote e ele assinou, acontece que os lotes foram desmemnbrados em 328 metros eu na esquina com 1565,30 ele no meio com 94 metros e a direita dele um com 84 metros.
[21:57:37] iesda barbosa barakat: ele não quer passar escritura porque senao ele vai ficar somente com 60 metros mais ou menos no cartório e visualmente a casa dele tem 90 metros, terreno que ele incorporou e assim nao vai mais conseguir legalizar sua conmstrução no cartório. e agora? e tem mais, quando ele e a imobiliaria e o advogado dele que era dono a imobiliaria fez meu contrato colocou o nome da mulher me passando com o cic dele, só hoje reencontrando a mulher descobri tudo isso, mas por sorte ele assinou meu contrato na época e eu reconheci firma. mas não estou conseguindo registrar no cartório de registro de imóveis, estão fazendo um mo9nte de exigências. o que eu faço? grata 011 3461-9701 e e-mail iesdab@bol.com.br

Editor disse...

Bruna, desculpe a demora, mais comcerteza o ususfruto é um ônus, no qual posteriormente saíra constando na certidão negativa de propriedade.

Editor disse...

Oswaldo Rodrigues,

O nome correto da ação que irar te titularizar no inventário, se chamará adjudicação compulsória, esse é o caminho.

índico a leitura:

http://registrodeimovel.blogspot.com/2010/06/adjudicacao-e-o-registro-de-imoveis.html

Anônimo disse...

olá, queria saber se depois da escritura feita em cartorio e assinada pelas duas partes, havendo falta de documentos para registrar a escritura no registro de imoveis o antigo dono deve fornece-la ou ele tem o direito de nega-la.

Editor disse...

Senhor Anônimo, tens que ver se a exigência é pertinente, uma vez que quando apresentado os documentos junto ao cartório de notas para lavrar a escritura não mais precisará apresentar no registro, caso precise volte ao cartório onde lovrou a escritura e solicite uma cópias dos documentos lá apresentados e apresente ao registro de imóveis, que talvez tenha alguma dúvida relacionada aos documentos apresentados na lavratura da escritura, em face da segurança juridica do registros públicos.

Anônimo disse...

um imovel vendido por um casal deve constar na escritura a certidão de casamento,se não foi colocado, foi erro do cartório.

Edward Ed disse...

Penso que a substituição dos sócios equivale a uma alteração no contrato social da empresa (alteração social da pessoa jurídica), devendo o nome dos atuais constar por averbação na matrícula, a requerimento de qualquer dos sócios - princípio da continuidade. Está correto o raciocínio?

Anônimo disse...

Bom dia

Tenho duvida quanto ao protocolo de entrada de documentos referente a retificação de um terreno. Os documentos (com planta descritiva do lote, fazendo as devidadas correções de medidadas, assinaturas de todos os confrontantes, documentos do CREA, prefeitura, etc) foram encaminhados ao cartorio de registro de imoveis no ano de 2009 pela proprietária, porém estes documentos foram perdidos dentro do cartorio e não foi informado a ela, a proprietaria passou o terreno a um terceiro e depois para mim devido ao mesmo não ter pago pelo terreno, e essa retificação não foi concluida em nenhuma das averbações e nào foi comunicado ela. A duvida é, a oficial poderia ter registrado o terreno para o terceiro e para mim sem concluir essa retificação?

Diego Marcelo

Anônimo disse...

Olá...

Fiz o financiamento na Caixa Federal de aquisição de terreno e construção pelo program aminha casa minha vida.
No ato da assinatura paguei R$ 800.00 reais q informaram q era do cartório de notas.
Hj fui fazer o registro do imóvel e foi cobrado 2 registros, cada um de R$ 885.00 reais.Isso é correto? Por que 2 registros?
O valor total do finaciamento foi R$78.000.00 (terreno+construção) e valor financiado de R$ 70.000.00.

Obrigado

Anônimo disse...

Boa noite,
Valho-me do presente , solicitando a possibilidade de informarem se a Lei Nº 12.703 de 07 de agosto de 2012, que trata de averbação do contrato de imóvel em cartório, tendo em vista a portabilidade de financiamento imobiliário, está regulamentada, haja vista o cartório não se manifestar sobre o assunto quando arguido por mim, apresentando um orçamento que presumo não retratar o que diz a lei supracitada..
Desde já antecipo meus agradecimentos,
Atenciosamente,
Teófilo.

Anônimo disse...

Olá, minha mae comprou uma casa e não fez o registro de imóveis,ela faleceu e dei entrada para fazer o registro, como sou filha única decidi não fazer por enquanto o inventário então o registro sairia no nome dela, mas tive alguns problemas e não pude continuar os trâmites para a conclusão do registro, agora quero retomar pois tenho medo de que o antigo dono venha a falecer e os filhos reclamarem sobre o imóvel. vou ter que pagar novamente o que paguei a um tempo atrás ou só vou precisar comparecer ao registro e pagar as fotocopias dos documentos do proprietário.

Anônimo disse...

Olá,

Ao vender um imóvel, o comprador financiou uma parte pela Caixa Econômica Federal. Gostaria de saber qual o prazo para que eu o desocupe? Esse prazo conta a partir da assinatura do contrato de compra e venda ou a partir do pagamento? A CEF só me passará o valor após o registro do contrato e o cartório pediu 30 dias de prazo!

elly disse...

Boa noite Sancho Neto,

Estou tentando regularizar um apartamento meu que esta registrado no nome dos meus pais. Dai estou juntando a documentaçao necessaria para fazer a trasferencia para o meu nome. A minha duvida é que tem a opçao de doaçao ou venda e eu nao tenho certeza de qual seria melhor.
Detalhe: Fui eu quem paguei todo o apartamento, moro(e trabalho) fora do pais ja hà 7 anos.
Parabéns pelo blog e muito obrigada pela sua atençao.

M.