A Intimação do devedor Fiduciário e o procedimento no Registro de Imóveis

1. Conceito

Intimação:

Ação ou resultado de intimar ou de ser intimado, quando do inadimplemento do devedor fiduciário oriundo de um contrato de compra venda com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

A Intimação só existirá se houver o transcorrido o prazo de carência mencionado no título, o qual será fixado no ato quando registrado, via de regra são 90 dias. Mas existem instituições que variam esse prazo.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

O Parágrafo acima mencionado não deixa dúvida quem deverá fazer a intimação referente ao prazo, mas via de regra o registro de imóvel recebe as intimações elabora o feito e manda para o Oficial de Registros de Títulos e Documentos INTIMAREM.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

Portanto, esse parágrafo é claro quanto a publicação por 3 dias em casos de endereço incerto e não sabido após 3 tentativas da intimação pelos Registros de Títulos e Documentos. Diante disso  o Registro de Imoveis chama a responsabilidade para a sua competência para públicação em jornal de grande circulação.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Quando a parte comparecer ao registro e purga a mora, automaticamente cessaremos os efeitos da intimação, e ficará sanado o inadimplemento bem como a suspensão da intimação, diante das provas cabíveis e legais admitidas pelo credor e pelo registro, ou seja, com a prova da purga.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e intimação.

Sanada à purgação da mora, entregaremos ao fiduciário a importância após o abatimento dos gastos referente às publicações em jornais de grande circulação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8 O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel, em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

2. Essência do desdobramento

Qual o momento da constituição da propriedade fiduciária? Mediante registro do contrato no Registro de Imóveis competente (art. 23). Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Quais são as cláusulas essenciais do contrato? O contrato deverá conter as disposições essenciais dispostas no art. 24 (cláusulas mínimas) e procedimentos de intimação para constituição em mora e leilões (art. 26 e 27).

Leciona Maria Helena Diniz:

“estabelece quatro características principais da alienação fiduciária em garantia, quais sejam: bilateralidade, onerosidade, formalidade e caráter acessório. Segundo a autora, a alienação fiduciária em garantia é bilateral porque cria direitos e deveres recíprocos, cabendo ao credor/fiduciário o direito de ver cumprida a obrigação principal e o dever de resolver a propriedade, uma vez satisfeito o seu crédito; e, em contrapartida, ao devedor/fiduciante o direito de resgatar a propriedade, condicionado ao dever de adimplir a obrigação principal.”

“A onerosidade decorre do fato de inexistir benefício de uma das partes sem a respectiva contraprestação, já que para o credor afigura-se como uma garantia e para o devedor uma forma de obtenção de crédito. A formalidade resulta da necessidade de constituição através de instrumento escrito, seja público ou particular. Por fim, o caráter acessório é da própria essência do instituto posto que nasceu como instrumento de garantia de uma obrigação principal, sendo absolutamente inócuo tratá-lo isoladamente.”

[i]“O negócio jurídico é uno, prescindindo, no entanto, de duas relações jurídicas: a primeira, e principal, possui caráter obrigacional e se expressa no débito contraído; a segunda, acessória, é tipicamente real e está representada pela alienação fiduciária, onde o devedor transmite temporariamente o bem ao credor, que passa a ter a propriedade resolúvel.”

Lei especial (Lei n. 9.514/1997) introduziu, em nosso Direito, a propriedade resolúvel de coisa imóvel, também com fins de garantia.

Constitui-se mediante registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis. Aqui, também, há desdobramento da posse em direta e indireta. Com o pagamento, extingue-se o domínio resolúvel.

Vencida e não paga a dívida, consolida-se a propriedade nas mãos do credor-fiduciário.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

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1 HELENA DINIZ, Maria, Curso de Direito Civil, 4º vol, 8ª ed., 1993, Saraiva.

2 Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

SANCHO, Dercino dos Santos Neto. A Intimação do devedor Fiduciário e o procedimento no Registro de Imóveis. In: registrodeimovel.blogspot.com, Brasília - DF, 02/04/2010 [Internet]. Disponível em. http://registrodeimovel.blogspot.com/2010/04/intimacao-do-devedor-fiduciario-e-o.html Acesso em 02/04/2010.

Postado por Sancho Neto

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