“Prior tempore potior jure”, proclama o princípio da prioridade que informa o registro imobiliário. Quer isto significar, na clássica lição de Afrânio de Carvalho, que “num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento”.
Este princípio, umbilicalmente ligado a outro, o da inscrição, proclama que o direito real só nasce com o registro, e o título que primeiro aceder ao registro é que constituirá o direito, independentemente da ordem cronológica de sua lavratura.
Este pressuposto do bom funcionamento de um sistema registral confiável foi levado tão a sério pelo Superior Tribunal de Justiça, que aquele sodalício, verificando que uma promessa de venda e compra, embora lavrada posteriormente a outra, ingressou primeiro no álbum imobiliário, negou até mesmo a averbação do protesto contra alienação de bens requerida pelo “primeiro” compromissário comprador.
É que, obtendo regularmente o registro, o “segundo” compromissário comprador tornou-se de direito titular do direito de aquisição sobre o imóvel, sendo incabível a irresignação do adquirente desidioso, que não registrou seu título.
Tem meus aplausos efusivos a decisão. É nessa linha hermenêutica que se constrói um sistema registral que realmente atende aos anseios de segurança jurídica da sociedade, e aos postulados das funções social e econômica do registro de imóveis.
Segue decisão na íntegra.
EMENTA
CIVIL. REGISTRO DE IMÓVEIS. AVERBAÇÃO DE PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BENS. Duas sendo as promessas de compra e venda sobre o mesmo imóvel, nada importa qual a respectiva ordem cronológica; produz efeitos aquela que foi inscrita no Ofício Imobiliário, não podendo o outro promitente comprador averbar na matrícula do imóvel a pretensão que possa ter contra o promitente vendedor. Recurso ordinário provido. (STJ – RMS nº 21.479 – MS – 3ª Turma – Rel. Min. Ari Pargendler – DJ 16.05.2008)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso ordinário e dar-lhe provimento nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Carlos Alberto Menezes Direito, Nancy Andrighi, Castro Filho e Humberto Gomes de Barros votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 07 de agosto de 2007 (data do julgamento).
Ministro Ari Pargendler – Relator
RELATÓRIO
EXMO. SR. MINISTRO ARI PARGENDLER (Relator):
Rogério Queiroz Chaves e Vanele Virgínia Silva Queiroz impetraram mandado de segurança contra ato do MM. Juiz da 3ª Vara Cível de Campo Grande, MS, que deferiu liminar nos autos de protesto contra alienação de bens. De acordo com os impetrantes, tal medida os impediu de alienar imóvel adquirido de Laudelino Lima Neto e Eurides Parreira de Oliveira Neto porque, além de mandar publicar editais, a decisão determinou a averbação do protesto à margem da matrícula imobiliária (fls. 02⁄10).
A egrégia Terceira Seção Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, Relator o Desembargador Jorge Eustácio da Silva Frias, denegou a ordem nos termos do acórdão assim ementado:
“MANDADO DE SEGURANÇA – IMPETRAÇÃO CONTRA ATO JUDICIAL QUE DEFERE PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BEM E AUTORIZA SUA AVERBAÇÃO EM REGISTRO DE IMÓVEIS – IMÓVEL ANTES PROMETIDO À VENDA AOS REQUERENTES DO PROTESTO E DEPOIS VENDIDO AOS IMPETRANTES – MEDIDA PRESERVATIVA DE DIREITO QUE SE MOSTRA LEGAL E QUE, ADEMAIS, NÃO OFENDE O DIREITO DE PROPRIEDADE – SEGURANÇA DENEGADA. Sendo legítima a comunicação a terceiros do interesse que promitentes compradores têm sobre o imóvel que depois acabou sendo vendido a terceiros, a fim de cientificar esses terceiros dos riscos que correm com eventual aquisição do bem disputado, é legal o protesto deferido (art. 867, CPC), como proibida não é sua averbação no registro imobiliário. As medidas não ofendem o direito de propriedade, porque não diminuem as faculdades do proprietário (art. 1.228, CCB), especialmente se este, no caso, não indica achar-se em vias de alienar a coisa” (fl. 95).
Daí o recurso ordinário interposto por Rogério Queiroz Chaves e Vanele Virgínia Silva Queiroz com fundamento no artigo 105, II, b, da Constituição Federal, requerendo o cancelamento da averbação feita à margem do registro do imóvel (fl. 101⁄108).
O Ministério Público Federal na pessoa do Subprocurador-Geral da República Dr. Maurício de Paula Cardoso opinou pelo provimento do recurso ordinário (fls. 136⁄140).
VOTO
EXMO. SR. MINISTRO ARI PARGENDLER (Relator):
O voto condutor do acórdão atacado pelo recurso ordinário, assim dimensionou a lide:
“Constato que Laudelino Lima Melo e sua esposa, em 12⁄outubro⁄2002, contrataram vender a Jean Carlo Costa Lima e esposa o imóvel de matrícula 1.079 (fl. 20⁄22). Tomando ciência de que terceiros se achavam nesse imóvel, tais adquirentes formularam protesto judicial contra a nova venda, que pediram fosse averbada no registro respectivo (fl. 15⁄18). Afirmando terem adquirido o mesmo imóvel, já registrado em seus nomes (fl. 13⁄14), os impetrantes impugnaram aquela medida acautelatória, que dizem ofender os arts. 1.228 e 869 do Código de Processo Civil, além do art. 5º, XXI, da Constituição Federal (fl. 5⁄7).
Apesar de que, por contrato posterior (fl. 12) ao visto à fl. 20⁄22, os impetrantes tenham adquirido o imóvel em disputa (fl. 13⁄14), não se pode dizer ilegal a decisão acautelatória criticada nesta impetração. Com efeito, é possível aquela medida, para o que se julga com direito sobre o mesmo bem, dar a conhecer a terceiro sua intenção de fazer valer seus direitos. A medida está prevista no art. 867 do Código de Processo Civil, de modo que, diante daquele contrato exibido pelos requerentes do protesto (fl. 20⁄22), era viável a providência aqui criticada, deferida pelo magistrado (fl. 19)” – (fl. 96⁄97).
Data venia, não é assim.
Duas sendo as promessas de compra e venda sobre o mesmo imóvel, nada importa qual a respectiva ordem cronológica; produz efeitos aquela que foi inscrita no Ofício Imobiliário, não podendo o outro promitente comprador averbar na matrícula do imóvel a pretensão que possa ter contra o promitente vendedor.
Voto, por isso, no sentido de dar provimento ao recurso ordinário para cassar a decisão que, nos autos de ação cautelar de protesto de alienação de bens, autorizou a respectiva averbação no Registro de Imóveis.
Fonte:
PASSARELLI, Luciano Lopes. STJ reafirma princípio da prioridade. Luciano Passarelli, jul. 2010. Disponível em: < http://lucianopassarelli.wordpress.com/2010/08/18/stj-reafirma-principio-da-prioridade/ >. Acesso em: 23 ago. 2010.
Publicado em agosto 18, 2010 por Luciano Passarelli
Postado por Sancho Neto
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