Condomínio – alteração

Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0038433-50.2012.8.26.0100
Interessado: JC e NMLC
Condomínio. Unidade autônoma – desdobro. Para o desdobro de unidade autônoma de condomínio edilício é necessário que se promova a retificação da especificação de condomínio com a concordância de todos os demais proprietários e aprovação do projeto de alteração pela municipalidade.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção ao R. despacho de fls. 4 vem prestar as seguintes informações.

Os interessados pretendem alienar parte da unidade matriculada sob número 17.496, que tem por objeto a unidade autônoma 138, com a área total construída de 111.066m². A aquisição se deu em 1985 (R. 3), por escritura pública do 10º Cartório de Notas.

Aparentemente, a ocupação se deu já com as unidades desdobradas na prática, segundo nos afiançam os interessados. Pretende-se, agora, regularizar a situação por meio de requerimento que foi devolvido com a nota devolutiva cujo texto é o seguinte:

Pela Instituição e Especificação de Condomínio do Edifício Coronel Antônio Gordinho Filho, verifica-se que a unidade 138, localizada no 2º andar tipo ou 13.º pavimento, possui a área total construída de 111,066m².

Foi apresentado requerimento solicitando o desmembramento da unidade. Todavia referido desmembramento só será possível com a alteração da especificação de condomínio, que depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Também será necessária a apresentação de documentos (memorial, plantas devidamente aprovadas pela PMSP, quadros de áreas) das alterações (item 74, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo).

O fundamento legal para a exigência é, basicamente, o estatuto da propriedade imobiliária. Não se admite qualquer alteração que, por via reflexa, acarrete modificação não consentida no direito de propriedade de terceiros. De fato é isso que ocorre em situações que tais, já que a alteração da unidade autônoma haverá de interferir com o complexo sistema de direitos que a especificação expressa – com seu quadro de áreas e definição de áreas comuns e privativas, por exemplo, sem falar na desnsidade de ocupação do edifício. Aliás, essa é a razão pela qual se exige novo quadro de áreas e respetivo memorial aprovado pela municipalidade.

A Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo parece não se ter desviado longevo entendimento que exige a unanimidade dos condôminos para viabilizar alterações na especificação de condomínio. Vale a citação da decisão proferida no → Processo CG 43.009/2009[1]:

Condomínio Edilício – alteração especificação – unidade autônoma – reforma. Anuência.
Registro de Imóveis – Condomínio Edilício – Requerimento de averbações de reformas realizadas em duas unidades autônomas, nas matrículas dos imóveis, no registro da instituição e especificação do condomínio e no registro da convenção condominial – Reformas de que resultaram alterações nas áreas privativas, nas áreas comuns e nas frações ideais de cada um dos imóveis – Necessidade de prévias anuências da totalidade dos condôminos para a modificação da instituição e especificação do condomínio (art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964 e item 74 do Cap. XX das NSCGJ) e de 2/3 da coletividade condominial para a alteração da convenção de condomínio (art. 1.351 do Código Civil; art. 25, p.u., da Lei n. 4.591/1964; item 73 do Cap. XX das NSCGJ) – Precedentes da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não provido. Processo CGJ 2009/43009, São Paulo, parecer de 3.9.2009, de lavra de Álvaro Luiz Valéry Mirra, DJ de 16.9.2009, aprovado em 3.9.2009 pelo des. Luiz Elias Tâmbara.

Em sentido inverso, tratando-se de operação de fusão de unidades autônomas, o decidido no → Processo CG 89.332/2008:

Condomínio edilício. Unidades autônomas – unificação. Matrículas – fusão. Condôminos – anuência – totalidade – quorum. Especificação – convenção – alteração.
REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio edilício – Unificação de unidades autônomas – Fusão de matrículas – Necessidade de anuência da unanimidade dos condôminos, por acarretar alteração da especificação do condomínio edilício – Recurso não provido, com observação. Processo CGJ 89.332/2008, São Paulo, parecer de 20.3.2009, DJ de 15.4.2009 aprovado pelo des. Ruy Pereira Camilo

Outros precedentes existem e foram citados nos respeitáveis pareceres acima referidos.

Os interessados devem se valer das vias ordinárias se o seu pleito não se consumar no âmbito extrajudicial.

Estas são as informações que presto a V. Excelência com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 6 de setembro de 2012.

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.