A Afetação da Incorporação Imobiliária.

A AFETAÇÃO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Melhim Namem Chalhub
Aula proferida no IV Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, no dia 2 de setembro
de 2006, no hotel Pergamon, em São Paulo, SP.

LEI 10.931, DE 02/08/2004
Acrescenta os artigos 31A a 31F à Lei n. 4.591, de 16.12.1964, permitindo a formação de
patrimônio de afetação constituído pelo acervo de incorporação imobiliária
ESTRUTURA DO TEXTO LEGAL SOBRE AFETAÇÃO
1ª parte: Conceito, princípios gerais e efeitos
2ª parte: Constituição, obrigações do incorporador, fiscalização, controles e extinção
3ª parte: Procedimentos em caso de falência do incorporador
CONCEITO LEGAL (ART. 31A)

“A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.”

LIMITES DE RESPONSABILIDADE (§ 1º DO ART. 31A)
O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do
incorporador e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

EFEITOS
A afetação não atinge o direito subjetivo do incorporador. É um gravame e, assim, apenas
condiciona o exercício dos poderes sobre a propriedade e sobre os direitos creditórios decorrentes da alienação das unidades, visando assegurar a consecução da destinação.

FUNCIONALIDADE DA INCORPORAÇÃO
•observada sua autonomia funcional, o patrimônio de afetação opera sem ressalvas
• garantias reais podem ser constituídas, mas só visando a construção

FUNCIONALIDADE DA INCORPORAÇÃO
• recursos podem ser captados mediante cessão dos créditos oriundos da comercialização das
unidades
• recursos devem ser mantidos em conta corrente específica

FUNCIONALIDADE DA INCORPORAÇÃO
•fiscalização pela Comissão de Representantes
•contabilidade própria •relatório trimestral
•possibilidade de auditoria do patrimônio de afetação

CONSTITUIÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (ART. 31B)
Constitui-se o patrimônio de afetação mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo
firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais sobre o terreno e a acessões.

RECURSOS EXCLUÍDOS DA AFETAÇÃO
Recursos financeiros que excederam a importância necessária à conclusão da obra (31A, § 8º).
Valor referente ao prelo da fração ideal (quando contratada construção por qualquer dos regimes)

OBRIGAÇÕES DA INCORPORADORA (ART. 31D)
I - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do
estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros
que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
II - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
III - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
IV - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos
livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e
quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
V - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

EXTINÇÃO DA AFETAÇÃO

I - CONCLUSÃO DA INCORPORAÇÃO - com a averbação da construção e registro das unidades imobiliárias em nome dos adquirentes.
II - REVOGAÇÃO - em razão de denúncia da incorporação ou outras hipóteses definidas na lei.
III - LIQUIDAÇÃO - deliberada pela maioria dos condôminos.

FALÊNCIA (ART. 31-F)
A insolvência do incorporador não atingirá o patrimônio de afetação, cabendo aos condôminos
deliberar pela continuação da incorporação ou pela liquidação do patrimônio de afetação.
Não integram a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios e
obrigações objeto da incorporação.

EM CASO DE FALÊNCIA DO INCORPORADOR
•Realização de assembléia geral dos condôminos, até 60 dias da falência, para deliberar sobre o
destino do patrimônio de afetação.

EFEITOS DA AFETAÇÃO EM CASO DE FALÊNCIA•
Os bens que compõem o patrimônio de afetação não podem ser arrecadados à massa falida.
• A Comissão de Representantes assumirá a administração da incorporação (também no caso de
destituição).
• A assembléia dos adquirentes decidirá pelo prosseguimento da obra ou liquidação do patrimônio
de afetação.

EFEITOS I
Se a assembléia deliberar pelo prosseguimento da obra, os condôminos ficarão automaticamente
sub-rogados nos direitos e obrigações da incorporação.

EFEITOS II
•Se a assembléia dos adquirentes deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação:
- a assembléia autoriza a venda do terreno e dos demais bens e direitos mediante leilão ou outra
forma que deliberar.
- depois de pagas as dívidas e entregue ao proprietário do terreno o quantum que lhe couber, o
saldo será distribuído entre os adquirentes.
- não se obtendo, no leilão, a reposição das quantias pagas pelos adquirentes, estes serão
credores privilegiados pela diferença não recebida, respondendo pela dívida os bens pessoais do
incorporador.

LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA (ART. 119, IX)
Os patrimônios de afetação obedecerão à legislação respectiva, permanecendo os bens
separados dos bens do falido até o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, após o que
o administrador arrecadará o saldo positivo ou inscreverá o saldo negativo.

REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
ARTS. 1º A 11 DA LEI 10.931/04

REGIME OPCIONAL
A incorporadora poderá adotar o regime do lucro real ou optar pelo regime especial.
• Regime especial só é admitido se a incorporação for afetada.

ALÍQUOTA
Alíquota única de 7% sobre a receita mensal recebida, correspondente ao pagamento unificado
dos seguintes impostos e contribuições:
I – IRPJ – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (2,2%);
II – PIS/PASEP – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público (0,75%);
III – CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (1,15%);
IV – COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (3%).
COMPENSAÇÃO A compensação só é admitida por espécie e com o montante devido no mesmo período de apuração, até o limite desse montante.

RECOLHIMENTOS
• Até o 10o dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.
• Os recolhimentos pelo regime especial devem ser feitos a partir do mês da opção.
CNPJ
• A incorporação afetada terá um número de inscrição próprio no Cadastro Nacional de Pessoas
Jurídicas – CNPJ, bem como um código de arrecadação próprio.

IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO
Os débitos do regime especial não poderão ser parcelados.

Fonte:
http://www.educartorio.com.br/docs_IVseminario/IVChalhub.pdf