Antonio Carlos Germano Gomes, advogado, engenheiro civil, Mestre em Direito Constitucional, associado ao IRIB,
Insitituto de Registro Imobiliário do Brasil
Uma das relações jurídicas mais controvertidas é a de locador e locatário, do modo que o contrato de locação deve conter de forma clara e inequívoca o resultado da vontade de ambas as partes, e não apenas a imposição do locador. Cláusulas leoninas em favor do locador ou a omissão de direitos do locatário, como a preferência e a vigência no contrato nos casos de alienação, são por demais comuns na prática diária, representando risco ao equilíbrio entre as partes que deve ser perseguido pelos contratos.
Não raro, o locatário, diante da necessidade de obter um imóvel para utilizar com fins residências ou para instalar um negócio, assina contratos padronizados sem antes consultar advogados.
O objetivo deste artigo não é tratar de todos os aspectos do contrato de aluguel, mas sim das cláusulas que devem ser registradas ou averbadas nas Serventias de Registro Imobiliário, tanto no interesse do locatário como do locador.
O primeiro cuidado do locatário é que o objeto do contrato seja detalhadamente descrito, para que o princípio da especificidade seja atendido, que é condição necessária para o registro ou averbação de cláusulas na matrícula do imóvel.
A matrícula representa a vida desde o nascimento do imóvel, e para atender aos fins de publicidade, é de império que nela conste os contratos de locação.
Assim, na descrição do imóvel é fundamental que conste o número da matrícula bem como a identificação do Oficial Registrador de atribuição do imóvel.
O ideal é que o locatário tenha acesso à uma certidão atualizada de matrícula do imóvel, para ter plena certeza de que está negociando com o verdadeiro proprietário do imóvel, e que o objeto da contratação esteja fielmente descrito na matrícula.
Também deve constar no contrato o numero de cadastro do imóvel na Prefeitura Municipal, dado que será importante para confirmar a regularidade do imóvel diante do Município, inclusive checando as descrições constantes. Entre outras finalidades, para evitar surpresas como a de que, constando área construída inferior ao real, no futuro o Município venha a corrigir tal inconformidade e com isso aumente o valor a ser pago a título de Imposto Predial e Territorial Urbano.
Cláusula de Preferência
Em que pese que a lei 8245 de 18 de outubro de 1991, em seu artigo 33 não deixar claro que a cláusula de preferência deva estar expressa, é de boa cautela que esteja descrita, confirmando os termos do artigo 27 e seguintes do mesmo diploma legal.
Apesar de raros os casos em que o locatário se dá ao trabalho de levar para averbação do contrato ao Registro de Imóveis (Cartório de Imóveis, como consta na lei), esta é uma condição necessária para no futuro poder efetivamente fazer valer seu direito de preferência em caso de descumprimento do previsto na Lei 8425 pelo Locador (artigos 27 e seguintes). Cabe observar que só é possível levar ao Oficial Registrador contratos nos quais constem a assinatura e correta identificação das testemunhas.
Nos termos do artigo 8º da Lei 8.245, a Cláusula de Vigência é garantia necessária, devendo constar do contrato, para evitar que no caso de alienação do imóvel, o adquirente, ou promissário comprador, ou promissário cessionário possam denunciar o contrato até 90 dias após o registro da venda ou do compromisso, e com isto, obrigar ao locatário que em 90 dias desocupe o imóvel.
Uma leitura atenta do artigo 8º da Lei 8.245 nos leva a concluir que o direito de permanecer no imóvel até o final do contrato, pelo locatário, exige que: a) se trate de locação com prazo determinado; b) conste do contrato cláusula de vigência; c) Seja averbado o contrato junto a matrícula do imóvel, no competente Cartório de Registro de Imóveis.
Devemos esclarecer que na verdade, por força da lei dos registros, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973, a cláusula de vigência deve ser registrada, nos termos do artigo 167, I, alínea 3.
Logo, as alegações de que não é preciso colocar toda a lei no contrato de locação não é válida também neste caso, pois sem a cláusula de vigência, não há razão para realizar tal registro (que consta como averbação na lei 8.245), e com isso, o locatário fica desprotegido diante de uma alienação.
Assim leciona Loureiro Filho[1] ao afirmar que o contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro 2, consignará, igualmente, o seu valor, renda, prazo e lugar do pagamento, bem como pena convencional, nos termos do artigo 242 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015 /73).
Muitos locadores insistem que irão respeitar o direito de preferência, que tem previsão legal, confundindo ou pretendendo confundir com o direito de vigência do contrato, que exige cláusula expressa, e dever ser registrado na matrícula do imóvel.
Por razões de ordem prática, se o locatário pretende levar o contrato ao Cartório de Imóveis, deverá averbar a cláusula de preferência (artigo 167,II, 16) e registrar a cláusula de vigência (artigo 167, I, 4).
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[1] Loureiro Filho, Lair da Silva, et Claudia Regina de Oliveira Magalhães da Silva Loureiro . Notas e Registros Públicos. São Paulo :Saraiva, 2004. p. 236.
Fonte
http://www.germanogomes.adv.br/index.php?lingua=2&pagina=artigo_01
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