Luís Ramon Alvares
O Novo Código Civil
tem a preocupação de afastar qualquer impedimento à livre alienação do
imóvel hipotecado, mas a resposta à pergunta do título comporta variações.
Nos termos do artigo 1.475 do Código Civil, “é nula a
cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado”. O
Código Civil também não condiciona a alienação do bem hipotecado à
anuência do credor. Contudo, merecem atenção especial as hipotecas
constituídas em Cédulas de Crédito, bem como hipotecas constituídas nos
termos do Sistema Financeiro da Habitação –
SFH.
HIPOTECA DO
SFH
A formalização de
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel
financiado através do SFH, dar-se-á em ato concomitante à transferência do
financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição
financiadora (parágrafo único do art. 1º da Lei 8.004/90). Não se pode
lavrar escritura, tampouco registrar só a venda ou transmissão do imóvel,
sem a transferência do financiamento e da hipoteca. Imóvel hipotecado no
SFH só pode ser transferido com a anuência do credor hipotecário.
CÉDULAS DE CRÉDITO
INDUSTRIAL, COMERCIAL, À EXPORTAÇÃO E
RURAL
É necessária a
anuência do credor para alienação de bens vinculados às Cédulas de Crédito
Industrial, Comercial, à Exportação e Rural.
Decreto-lei nº.
413/69(...)
Art.
51.
A venda dos bens vinculados à cédula de crédito
industrial depende de prévia anuência do credor, por
escrito.
Lei
6.840/80(...)
Art. 5.º Aplicam-se à cédula de
crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei
n.º 413/69 (...).
Lei 6.313/75
(...)
Art. 3.º Serão
aplicáveis à Cédula de Crédito à Exportação (...) os dispostos do
Decreto-lei n.º 413 de 9 de janeiro de
1969(...).
Decreto-lei
167/67(...)
Art.
59.
A venda de bens apenhados ou hipotecados pela cédula
de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por
escrito.
CÉDULAS DE PRODUTO
RURAL (CPR) E CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
(CCI)
Quanto às Cédulas
de Produto Rural (CPR) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), por
ausência de previsão legal (especialmente na Lei nº 8.929/94-CPR e na Lei
nº 10.931/04-CCB), a alienação de bem vinculado às respectivas cédulas NÃO depende de anuência do
credor.
CÉDULAS DE CRÉDITO
BANCÁRIO (CCB)
Da mesma forma, a
alienação de bens vinculados às Cédulas de Crédito Bancário (CCB’s) independe da anuência do credor,
especialmente, porque o conceito de alienação não está contido no §2º do
artigo 34 da Lei 10.931/04; neste caso, tem aplicação o artigo 31 da Lei
10.931/04 (o bem está disponível; é
alienável).
LEI
10.931/04
...
Art.
31.
A garantia da
Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste
último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou
imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível,
consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a
terceiro garantidor da obrigação principal.
...
Art.
34.
A garantia da obrigação abrangerá, além do bem
principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias
de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos e qualquer bem
vinculado ao bem principal por
acessão física, intelectual, industrial ou natural.
§ 1o O credor
poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo da
garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2o Até a
efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela
garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser
alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua
destinação modificada, exceto quando a garantia for constituída por
semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a remoção ou o
deslocamento desses bens for
inerente à atividade do emitente da Cédula de Crédito Bancário, ou do
terceiro prestador da garantia.
Convém observar que não se pode confundir alienação de bem
hipotecado, com alienação dos direitos do fiduciante na alienação fiduciária, cuja
transmissão sempre dependerá de
anuência expressa do credor fiduciário, nos termos do artigo 29 da Lei
9.514/97.
Portanto, conclui-se que a
anuência do credor hipotecário é imprescindível em hipotecas constituídas
nos termos do SFH ou em hipotecas vinculadas às Cédulas de Crédito
Industrial, Comercial, à Exportação ou Rural. Não há, porém,
necessidade de anuência do credor na transmissão de imóvel com hipoteca
convencional do Código Civil ou na transmissão de imóvel vinculado a CPR,
CCI e CCB.
Fonte:
¹ O
autor é Substituto do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos
Campos/SP.
VISITE: www.2registro.com.br
2º REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS
E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA.
Rua, Vilaça, 235 - CEP 12210-000 - Centro – São José dos Campos – SP.
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