Ainda sobre abertura de matrícula na nova circunscrição

Prática registral

Questão – é possível abrir matrícula do imóvel na nova circunscrição imobiliária, se na certidão expedida pelo “cartório-mãe” os proprietários não estiverem adequadamente qualificados?

Resposta: de acordo com o CSM-SP, conforme decisão proferida na Apelação Cível nº 1.225-6/6, comarca de Praia Grande, publicada no DJE de 15 de junho de 2010, não é possível abrir matrícula na nova circunscrição se não estiverem presentes os elementos de qualificação referidos no artigo 176, inciso II, nº 4, alínea “a”, da Lei de Registros Públicos (“tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação”).

Esse é o chamado “princípio da especialidade subjetiva” dos titulares de direitos. Não constando na matrícula, o interessado deverá providenciar a juntada dos documentos e informações faltantes.

Da decisão eu ressalto o seguinte trecho:

Ocorre que, a par da divergência de grafia no prenome do compromissário comprador, Oswaldo do Souto figura na averbação do contrato de compromisso de compra e venda como sendo solteiro, sem identificação, na respectiva certidão do registro emitida pelo 3º Registro de Imóveis de Santos (fls. 30/33), de outros elementos de qualificação que permitam a abertura de matrícula para o imóvel, pelo Oficial de Registro da circunscrição atualmente competente, com observação dos requisitos previsto no artigo 176, inciso II, nº 4, alínea “a”, da Lei nº 6.015/73″.

Segue decisão na íntegra:

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.225-6/6, da Comarca de PRAIA GRANDE, em que é apelante MARIA DA NAZARÉ LOPES DE PINHO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

São Paulo, 30 de março de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de carta de adjudicação, extraída de ação de execução – Executado qualificado na averbação do compromisso de compra e venda do imóvel como solteiro, ao passo que na ação de execução figura como casado – Compromisso de compra e venda averbado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, por Oficial de Registro de Imóveis que atualmente não é competente para o registro da adjudicação – Necessidade de comprovação do casamento do executado e, ainda, de seus elementos de qualificação (RG e CPF), para permitir que a abertura de matrícula para o imóvel seja promovida sem violação da especialidade do registro imobiliário – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Maria da Nazaré Lopes de Pinho contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Praia Grande em promover o registro de carta de adjudicação dos direitos de compromissário comprador que Oswaldo do Souto detém sobre o imóvel objeto da averbação nº 96, feita à margem da transcrição nº 29.789 do 3º Registro de Imóveis de Santos, em razão de divergência entre o estado civil do executado indicado na averbação e na carta de adjudicação e, ainda, da necessidade de comprovação dos demais elementos de identificação do executado e de sua mulher.

A apelante alega, em suma, que a apresentação dos documentos exigidos para o registro do título é impossível porque pertencem ao executado que se recusa a exibi-los. Aduz, ainda, que o executado era solteiro na época em que adquiriu os direitos de compromissário comprador do imóvel, razão pela qual bastava sua participação na ação de execução para permitir a adjudicação do bem. Assevera que, apesar disso, a cônjuge do executado participou da ação de execução, o que torna irrelevante a comprovação do regime de bens adotado em seu casamento. Afirma que foram respeitados todos os requisitos para a adjudicação dos direitos de compromissário comprador do imóvel e requer a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro da carta de adjudicação.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Em ação de execução movida contra Reginaldo Silvestre Souto, Osvaldo do Souto e sua mulher, Ana Regina Silvestre Souto (Processo nº 590.01.2001.009413-6 da 2ª Vara Cível da Comarca de São Vicente), a apelante adjudicou os direitos de compromissário comprador de que Oswaldo do Souto é titular sobre o imóvel objeto da averbação nº 96, feita à margem da transcrição nº 29.789 do 3º Registro de Imóveis de Santos, consistente no lote 14 da quadra 42 da Vila Ribeirópolis, Praia Grande.

Ocorre que, a par da divergência de grafia no prenome do compromissário comprador, Oswaldo do Souto figura na averbação do contrato de compromisso de compra e venda como sendo solteiro, sem identificação, na respectiva certidão do registro emitida pelo 3º Registro de Imóveis de Santos (fls. 30/33), de outros elementos de qualificação que permitam a abertura de matrícula para o imóvel, pelo Oficial de Registro da circunscrição atualmente competente, com observação dos requisitos previsto no artigo 176, inciso II, nº 4, alínea “a”, da Lei nº 6.015/73.

Disso decorre a correção da exigência da comprovação do número do CPF ou do RG do executado, com a ressalva de que inexistindo essas inscrições poderá sua identificação ser promovida mediante prova da filiação, para que conste da futura matrícula, uma vez que o que se pretende, neste caso concreto, é o registro de adjudicação decorrente de execução judicial.

Ainda in casu, a comprovação desses elementos, por documentos idôneos, é necessária não somente em atendimento da especialidade subjetiva do registro imobiliário, mas para permitir a verificação da correspondência entre o executado e o titular dos direitos de compromissário comprador do imóvel, diante da precariedade dos elementos de qualificação contidos nas certidões correspondentes ao registro anterior do imóvel (fls. 30/34)

Mostra-se correta, ainda, a exigência de apresentação da certidão de casamento do executado Osvaldo do Souto.

Primeiro em atendimento à especialidade do registro imobiliário, que impede o acesso de título em que o estado civil do executado é distinto daquele indicado na averbação do contrato de compromisso de compra e venda de que é titular.

Segundo porque a carta de adjudicação não faz prova de que Osvaldo do Souto é casado com Ana Regina Silvestre Souto, porque não supre, salvo decisão jurisdicional em sentido contrário, a certidão de casamento.

Terceiro porque não se pode presumir que pelo fato de Oswaldo do Souto ter adquirido o imóvel quando era solteiro, e pela participação da atual cônjuge na ação de execução, é incabível a indagação sobre a prova do casamento e do regime de bens.

Isso porque não se pode afastar a hipótese do compromissário comprador do imóvel ter sido casado com outras mulheres antes de suas núpcias com Ana Regina Silvestre Souto, e que os anteriores casamentos se tenham dissolvido por viuvez ou divórcio, ficando o imóvel, nesse caso, sujeito ao regime de bens adotado em cada um dos casamentos.

E somente com a certidão de casamento entre Oswaldo do Souto e Ana Regina Silvestre Souto será possível verificar se na data em que foi celebrado o executado era, ainda, solteiro.

Por fim, o atendimento das exigências formuladas não é impossível porque o assento de casamento é público e, ademais, porque a prova do CPF e do RG, com números já indicados na carta de adjudicação, pode ser efetuada por certidões dos órgãos responsáveis por sua emissão.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator.

(D.J.E. de 15.06.2010)

* Luciano Lopes Passarelli é Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Batatais/SP; Mestre e Doutorando em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC-SP; Professor de cursos de Especialização em Direito Civil, Notarial e Registral e Coordenador Editorial do IRIB.

Postado por Sancho Neto